לקיחת משכנתא באמצעות יועץ משכנתאות מומלץ היא צעד משמעותי בדרך לרכישת דירה. כאשר מדובר בסכום של 1.1 מיליון ₪, חשוב להבין את ההשלכות הכלכליות ואת אפשרויות המימון העומדות לרשותכם. במאמר זה נסקור את ההיבטים השונים של החזר משכנתא ל-1.1 מיליון ₪ ונציג תמהיל משכנתא מומלץ ל-1.1 מיליון ₪.
כמה החזר משכנתא על 1.1 מיליון ₪?
גובה ההחזר החודשי תלוי במספר גורמים, כאשר המרכזיים הם תקופת ההחזר והריבית. להלן טבלה המציגה את ההחזרים הצפויים לפי תקופות החזר שונות:
| תקופת החזר | החזר חודשי משוער |
| 30 שנה | 5,600 ₪ |
| 25 שנה | 6,100 ₪ |
| 20 שנה | 6,900 ₪ |
| 15 שנה | 8,300 ₪ |
חשוב לציין כי הנתונים מבוססים על תמהיל משכנתא ל-1.1 מיליון ₪ הכולל שילוב של מסלולי משכנתא שונים, כגון ריבית משכנתא פריים, ריבית קבועה לא צמודה, וריבית משתנה צמודה.
הכנסה חודשית נטו – נדרשת להחזר משכנתא ל-1.1 מיליון ₪
הבנקים בוחנים את יכולת ההחזר של הלווים כחלק מתהליך אישור המשכנתא. בדרך כלל, הם מעדיפים שההחזר החודשי לא יעלה על 33% מההכנסה החודשית נטו. עם זאת, במקרים מסוימים ניתן לאשר עד 40% מההכנסה.
להלן הערכה של ההכנסה החודשית הנדרשת עבור החזר משכנתא ל-1.1 מיליון ₪:
- ל-30 שנה: הכנסה נטו של כ-14,000 ₪ לפחות
- ל-25 שנה: הכנסה נטו של כ-15,250 ₪ לפחות
- ל-20 שנה: הכנסה נטו של כ-17,250 ₪ לפחות
- ל-15 שנה: הכנסה נטו של כ-20,750 ₪ לפחות
לדוגמה, זוג צעיר המרוויח יחד 16,000 ₪ נטו בחודש יכול לשקול לקחת משכנתא ל-25 שנה, כאשר ההחזר החודשי יהווה כ-38% מהכנסתם.
הון עצמי – להחזר משכנתא ל-1.1 מיליון ₪
גובה ההון העצמי הנדרש תלוי במטרת רכישת הנכס:
- דירה ראשונה: נדרש הון עצמי של לפחות 25%, כלומר 366,666 ₪.
- מכירת דירה קיימת וקניית חדשה: נדרש הון עצמי של לפחות 30%, כלומר 471,428 ₪.
- דירה שנייה: נדרש הון עצמי של לפחות 50%, כלומר 1,100,000 ₪.
נניח שזוג צעיר מעוניין לרכוש דירה ראשונה בעלות של 1,466,666 ₪. הם יצטרכו להביא הון עצמי של 366,666 ₪ ולקחת משכנתא ל-1.1 מיליון ₪.
מה גובה ההחזר החודשי בממוצע?
גובה ההחזר החודשי הממוצע למשכנתא של 1.1 מיליון ₪ נע בין 5,600 ₪ ל-8,300 ₪, תלוי בתקופת ההחזר. חשוב להבין כי ההחזר החודשי מושפע גם מהרכב תמהיל המשכנתא.
להלן דוגמה לתמהיל משכנתא מומלץ ל-1.1 מיליון ₪ לתקופה של 25 שנה:
- 33% במסלול פריים (363,000 ₪)
- 33% בריבית קבועה לא צמודה (363,000 ₪)
- 34% בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד (374,000 ₪)
תמהיל זה מאזן בין יציבות (מסלול קבוע) לבין גמישות ואפשרות להנות מריביות נמוכות יותר (מסלולי פריים וריבית משתנה).
חשוב לזכור כי בעוד שמסלול הפריים מציע כיום ריביות אטרקטיביות, הוא חשוף לשינויים בריבית במשק. לעומת זאת, מסלול קבוע מבטיח יציבות בהחזרים לאורך זמן.
דרישות הבנק למשכנתא ל-1.1 מיליון ₪
הבנקים בישראל מציבים מספר דרישות עיקריות למתן משכנתא בגובה 1.1 מיליון ₪. ראשית, נדרש הון עצמי משמעותי. לרוכשי דירה ראשונה, הבנקים ידרשו לפחות 25% הון עצמי, כלומר 366,666 ₪. עבור דירה להשקעה, הדרישה עולה ל-50% הון עצמי.
שנית, הבנקים בוחנים את יכולת ההחזר החודשית. בדרך כלל, ההחזר החודשי לא יעלה על 33% מההכנסה הפנויה של הלווים. למשל, עבור החזר משכנתא ל-1.1 מיליון ₪ לתקופה של 30 שנה, עם החזר חודשי של כ-5,600 ₪, תידרש הכנסה פנויה של לפחות 17,000 ₪ בחודש.
בנוסף, הבנקים יבחנו את היציבות התעסוקתית של הלווים, את היסטוריית האשראי שלהם, ואת שווי הנכס המשמש כבטוחה. לדוגמה, זוג עם הכנסה משותפת של 20,000 ₪ נטו, ותק תעסוקתי של 5 שנים, והיסטוריית אשראי טובה, יהיה במצב טוב יותר לקבל אישור למשכנתא של 1.1 מיליון ₪.
תמהיל משכנתא של 1.1 מיליון ₪ – קצב סגירת החוב וריביות
קצב סגירת החוב במשכנתא של 1.1 מיליון ₪ מושפע מאוד מתמהיל המשכנתא ומתקופת ההחזר. להלן טבלה המדגימה את קצב סגירת החוב לאורך השנים:
| שנים | יתרת חוב |
| 0 | 1,100,000 |
| 5 | 1,010,116 |
| 10 | 894,763 |
| 15 | 746,723 |
| 20 | 556,735 |
| 25 | 312,912 |
| 30 | 0 |
כפי שניתן לראות, בחמש השנים הראשונות החוב יורד באופן מתון יחסית, ורק לקראת סוף תקופת המשכנתא קצב הירידה מואץ.
באשר לריביות, תמהיל משכנתא ל-1.1 מיליון ₪ יכול לכלול מספר מסלולים:
- מסלול פריים: ריבית נמוכה יחסית (כ-5.35% נכון ל-2024), אך משתנה.
- ריבית קבועה לא צמודה: ריבית גבוהה יותר (כ-5.32%), אך יציבה לאורך זמן.
- ריבית משתנה צמודה למדד: ריבית התחלתית נמוכה (כ-2.99%), אך עלולה להשתנות.
לדוגמה, תמהיל משכנתא מומלץ ל-1.1 מיליון ₪ יכול לכלול 33% בכל אחד מהמסלולים הללו, מה שיאזן בין יציבות לגמישות.
תמהיל משכנתא מומלץ ל-1.1 מיליון ₪ לפי גובה שכר נטו
גובה השכר נטו משפיע משמעותית על תמהיל המשכנתא המומלץ ל-1.1 מיליון ₪. להלן מספר דוגמאות:
שכר נטו של 15,000 ₪:
- 50% מסלול פריים (550,000 ₪)
- 30% ריבית קבועה לא צמודה (330,000 ₪)
- 20% ריבית משתנה צמודה (220,000 ₪)
- תקופת החזר: 30 שנה
שכר נטו של 20,000 ₪:
- 40% מסלול פריים (440,000 ₪)
- 40% ריבית קבועה לא צמודה (440,000 ₪)
- 20% ריבית משתנה צמודה (220,000 ₪)
- תקופת החזר: 25 שנה
שכר נטו של 25,000 ₪:
- 33% מסלול פריים (363,000 ₪)
- 33% ריבית קבועה לא צמודה (363,000 ₪)
- 34% ריבית משתנה צמודה (374,000 ₪)
- תקופת החזר: 20 שנה
ככל שהשכר גבוה יותר, ניתן לשקול תקופת החזר קצרה יותר ו/או חלק גדול יותר במסלולים יציבים.
החזר משכנתא בגובה של 1.1 מיליון ₪ – תמהיל מומלץ ומסלולי משכנתא
ההחזר החודשי למשכנתא של 1.1 מיליון ₪ תלוי בתמהיל ובתקופת ההחזר. להלן תמהיל מומלץ לתקופת החזר של 25 שנה:
33% מסלול פריים (363,000 ₪):
- ריבית: 5.35%
- החזר חודשי: כ-2,200 ₪
33% ריבית קבועה לא צמודה (363,000 ₪):
- ריבית: 5.32%
- החזר חודשי: כ-2,190 ₪
34% ריבית משתנה צמודה למדד (374,000 ₪):
- ריבית התחלתית: 2.99%
- החזר חודשי התחלתי: כ-1,770 ₪
סה"כ החזר חודשי משוער: כ-6,160 ₪
חשוב לציין כי ההחזר החודשי עשוי להשתנות לאורך זמן, במיוחד במסלולים עם ריבית משתנה. לדוגמה, אם הריבית במשק תעלה ב-1%, ההחזר החודשי במסלול הפריים יעלה בכ-200 ₪.
בחירת תמהיל משכנתא מומלץ ל-1.1 מיליון ₪ דורשת התחשבות במצב הכלכלי האישי, בתחזיות לגבי המשק, וביכולת לעמוד בתשלומים גם במקרה של שינויים בריבית או בהכנסה. מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע לפני קבלת החלטה סופית.
