מי יכול לקחת משכנתא – תנאי קבלת משכנתא

בשנת 2023, המשפחה הישראלית הממוצעת נטלה משכנתא בסכום של כ-1.1 מיליון שקלים – עלייה של כ-10% לעומת השנה הקודמת. עם עליית מחירי הדיור והריביות, רכישת דירה הפכה לאתגר משמעותי עבור רבים. אם גם אתם חולמים על בית משלכם אך חוששים מהתהליך המורכב של קבלת משכנתא, המאמר הבא יסייע לכם להבין מי יכול לקחת משכנתא ומהם התנאים העיקריים שהבנקים דורשים.

האם ניתן לקחת משכנתא לבד?, האם רק אחד מבני הזוג יכול לקחת משכנתא, עד איזה גיל אפשר לקחת משכנתא, מאיזה גיל ניתן לקבל, לענות על שאלות תשובות נפוצות של תנאים, האם ניתן לקבל בצבא, תוסיף על זה עוד שאלות (תסתכל באתרים אחרים)

מי קובע את התנאים לקבלת משכנתא? 

כשמדובר בקביעת התנאים לקבלת משכנתא, יש שני שחקנים מרכזיים בזירה: בנק ישראל והבנקים המסחריים.

בנק ישראל, כרגולטור הראשי של המערכת הבנקאית בישראל, מגדיר את המסגרת הכללית והכללים הבסיסיים למתן משכנתאות. הוא קובע מגבלות על גובה ההלוואה, תקופת ההחזר המקסימלית, ואפילו על סוגי המסלולים למשכנתא שהבנקים יכולים להציע. למשל, בנק ישראל קבע כי לפחות שליש מסכום המשכנתא חייב להיות במסלול של ריבית קבועה.

מצד שני, הבנקים המסחריים, במסגרת הכללים שקבע בנק ישראל, יכולים לקבוע תנאים נוספים משלהם. הם מעריכים את הסיכון הכרוך בכל לווה ומתאימים את תנאי ההלוואה בהתאם. זה יכול להתבטא בשיעורי ריבית שונים, דרישות להון עצמי גבוה יותר, או מגבלות נוספות על פי שיקול דעתם.

חשוב לזכור שהתחרות בין הבנקים יכולה לעבוד לטובתכם. בנקים שונים עשויים להציע תנאים שונים לאותו לווה, ולכן כדאי תמיד להשוות בין הצעות ממספר בנקים. יתכן שתופתעו לגלות עד כמה התנאים יכולים להשתנות מבנק לבנק.

מהם התנאים הבסיסיים לקבלת משכנתא? 

קבלת משכנתא אינה עניין של מה בכך, והבנקים מציבים מספר תנאים בסיסיים שעליכם לעמוד בהם. הבה נבחן את התנאים העיקריים:

1. הכנסה יציבה וקבועה: זהו אחד התנאים החשובים ביותר. הבנק רוצה לוודא שיש לכם יכולת להחזיר את ההלוואה לאורך זמן. שכירים יידרשו להציג תלושי משכורת של החודשים האחרונים, בעוד עצמאיים יצטרכו להראות שומות מס עדכניות.
2. הון עצמי: בנק ישראל קבע כי לרוכשי דירה ראשונה, הבנק יכול לממן עד 75% משווי הנכס. כלומר, עליכם להביא לפחות 25% הון עצמי. לדירה שנייה או להשקעה, הדרישה להון עצמי גבוהה יותר.
3. היסטוריה פיננסית יציבה: הבנק יבדוק את ההיסטוריה הבנקאית שלכם. חשבון מוגבל, צ'קים חוזרים או חובות קודמים יכולים להקשות על קבלת האישור.
4. יכולת החזר חודשית: הבנק בודק את היחס בין ההחזר החודשי הצפוי לבין ההכנסה הפנויה שלכם. בדרך כלל, הבנקים לא יאשרו משכנתא אם ההחזר החודשי עולה על 30-40% מההכנסה הפנויה.
5. גיל: יש מגבלות גיל לקבלת משכנתא, כפי שנפרט בהמשך.
6. מצב בריאותי: הבנק ידרוש ביטוח חיים כחלק מהמשכנתא, ולכן המצב הבריאותי שלכם יילקח בחשבון.
7. מצב הנכס: הבנק ישלח שמאי לבדוק את הנכס ולהעריך את שוויו. נכס שאינו רשום כחוק או שיש בו בעיות משפטיות יקשה על קבלת המשכנתא.

חשוב לזכור שעמידה בתנאים אלה אינה מבטיחה אישור אוטומטי. הבנק מסתכל על התמונה הכוללת ומעריך את רמת הסיכון הכוללת בהענקת ההלוואה.

הון עצמי והכנסה: כמה באמת צריך? 

כשמדובר בהון עצמי והכנסה, אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. עם זאת, ישנם כמה כללי אצבע שיכולים לעזור לכם להבין מה הבנק מצפה לראות.

הון עצמי: כפי שציינו קודם, לדירה ראשונה הבנק ידרוש לפחות 25% הון עצמי. כלומר, אם אתם מעוניינים לרכוש דירה בשווי של 1.5 מיליון ₪, תצטרכו להביא לפחות 375,000 ₪ מכיסכם.

אבל זה לא הכל. חשוב לזכור שמעבר למחיר הדירה עצמה, יש הוצאות נוספות כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, הוצאות הובלה ושיפוצים. לכן, מומלץ להביא הון עצמי גבוה יותר אם אפשר.

לדוגמה:

• מחיר דירה: 1,500,000 ₪
• הון עצמי מינימלי (25%): 375,000 ₪
• מס רכישה (בהנחה שזו דירה ראשונה): 0 ₪ (פטור עד 1.8 מיליון)
• הוצאות נלוות (עו"ד, הובלה, שיפוצים קלים): כ-50,000 ₪
• סה"כ הון עצמי מומלץ: 425,000 ₪

הכנסה: לגבי ההכנסה, הבנק מסתכל על שני דברים עיקריים:

1. גובה ההכנסה: ככל שההכנסה גבוהה יותר, כך גדלים הסיכויים לקבל משכנתא גבוהה יותר.
2. יחס החזר להכנסה: הבנק רוצה לוודא שההחזר החודשי של המשכנתא לא יעלה על אחוז מסוים מההכנסה הפנויה שלכם. בדרך כלל, הבנקים מעדיפים שיחס זה לא יעלה על 30-40%.

נניח, למשל, שההכנסה נטו של משפחה היא 15,000 ₪ בחודש. אם נניח שהבנק מוכן לאשר החזר של עד 35% מההכנסה, זה אומר שההחזר החודשי המקסימלי יהיה כ-5,250 ₪.

עם החזר חודשי כזה, ובהנחה של ריבית ממוצעת של 3.5% לתקופה של 30 שנה, המשפחה תוכל לקבל משכנתא של כ-1,100,000 ₪.

טבלה להמחשה:

הכנסה נטו	יחס החזר מקסימלי	החזר חודשי מקסימלי	משכנתא אפשרית (בקירוב)
10,000 ₪	35%	3,500 ₪	750,000 ₪
15,000 ₪	35%	5,250 ₪	1,100,000 ₪
20,000 ₪	35%	7,000 ₪	1,500,000 ₪

חשוב לזכור שאלו רק הערכות כלליות. כל בנק מחשב את הדברים קצת אחרת, ויש גורמים נוספים שמשפיעים על ההחלטה הסופית.

גיל ומצב בריאותי: השפעתם על אישור המשכנתא 

הגיל והמצב הבריאותי הם גורמים משמעותיים בתהליך אישור המשכנתא. הבנקים מסתכלים על אלה לא רק מתוך דאגה ללקוח, אלא גם כדי להעריך את הסיכון שלהם בהענקת ההלוואה. בואו נבחן את ההשפעה של כל אחד מהגורמים הללו:

מאיזה גיל ניתן לקבל משכנתא?

מבחינה חוקית, כל אזרח מעל גיל 18 יכול לקחת משכנתא. אבל בפועל, הדברים מורכבים יותר:

• צעירים מאוד (18-25): יתקשו לקבל משכנתא ללא ערבים, בגלל היעדר היסטוריה פיננסית והכנסה יציבה.
• צעירים (25-35): זו הקבוצה ה"אידיאלית" מבחינת הבנקים. יש להם הכנסה יציבה, ויכולים לקחת משכנתא לתקופה ארוכה.
• גיל ביניים (35-55): עדיין יכולים לקבל משכנתאות ארוכות טווח, אבל הבנק יבדוק יותר את היציבות התעסוקתית העתידית.
• מבוגרים (55+): יכולים לקחת משכנתא, אבל לתקופות קצרות יותר ובתנאים מחמירים יותר.

האם ניתן לקחת משכנתא לבד?

בהחלט! אין שום מניעה לקחת משכנתא כיחיד. עם זאת, יש כמה דברים שחשוב לקחת בחשבון:

1. יכולת החזר: כיחיד, כל נטל ההחזר נופל עליכם. הבנק יבחן בקפידה את היכולת שלכם לעמוד בתשלומים לאורך זמן.
2. סכום ההלוואה: בדרך כלל, הסכום שתוכלו לקבל כיחיד יהיה נמוך יותר מאשר כזוג, פשוט כי ההכנסה המשותפת של זוג בדרך כלל גבוהה יותר.
3. ביטחונות: כיחיד, ייתכן שהבנק ידרוש ביטחונות נוספים או ערבים להלוואה.
4. ריבית: לעתים, הריבית ליחיד עשויה להיות מעט גבוהה יותר, כי הבנק רואה בזה סיכון גבוה יותר.

למרות האתגרים, רבים לוקחים משכנתא לבד בהצלחה. המפתח הוא תכנון פיננסי קפדני והכנה מראש.

האם רק אחד מבני הזוג יכול לקחת משכנתא?

טכנית, כן. אחד מבני הזוג יכול לקחת משכנתא על שמו בלבד. אבל יש כמה נקודות חשובות לשקול:

1. יכולת החזר: הבנק יתבסס רק על ההכנסה של בן הזוג שלוקח את המשכנתא. זה עלול להגביל את סכום ההלוואה.
2. בעלות על הנכס: גם אם רק אחד לוקח את המשכנתא, חשוב לרשום את הנכס על שם שני בני הזוג.
3. הגנה משפטית: לקיחת משכנתא על שם שני בני הזוג מספקת הגנה טובה יותר במקרה של פרידה או חו"ח מוות של אחד מבני הזוג.
4. שיקולי מס: בחלק מהמקרים, יש יתרונות מס בלקיחת משכנתא משותפת.

ברוב המקרים, אם מדובר בזוג נשוי, עדיף לקחת משכנתא במשותף. זה מגדיל את הסיכוי לקבל סכום גבוה יותר בתנאים טובים יותר.

עד איזה גיל אפשר לקחת משכנתא?

אין גיל מקסימלי מוחלט לקחת משכנתא, אבל יש כמה מגבלות שחשוב להכיר:

1. גיל 75: רוב הבנקים מגבילים את סיום תקופת ההחזר לגיל 75. כלומר, אם אתם בני 65, תוכלו לקחת משכנתא לתקופה של עד 10 שנים.
2. תקופת ההלוואה: ככל שאתם מבוגרים יותר, תקופת ההלוואה המקסימלית תהיה קצרה יותר. זה משפיע על גובה ההחזר החודשי.
3. ביטוח חיים: מעל גיל מסוים (בדרך כלל 65), קשה יותר ויקר יותר לקבל ביטוח חיים, שהוא תנאי הכרחי למשכנתא.
4. הכנסה לאחר פרישה: הבנק יבדוק את מקורות ההכנסה שלכם לאחר הפרישה (פנסיה, קצבאות וכו') כדי להעריך את יכולת ההחזר.

למרות המגבלות, יש פתרונות יצירתיים גם למבוגרים יותר. למשל:

• לקיחת משכנתא יחד עם ילדים בוגרים כלווים נוספים.
• שימוש בנכסים אחרים כבטוחה נוספת.
• מסלולי משכנתא מיוחדים למבוגרים בחלק מהבנקים.

מצב בריאותי: המצב הבריאותי משפיע בעיקר דרך ביטוח החיים, שהוא חלק בלתי נפרד מהמשכנתא:

1. עלות הביטוח: בעיות בריאות עלולות להעלות את עלות ביטוח החיים, מה שמשפיע על ההחזר החודשי.
2. אישור ביטוח: במקרים מסוימים של בעיות בריאות חמורות, חברות הביטוח עלולות לסרב לבטח, מה שיקשה מאוד על קבלת המשכנתא.
3. חריגים בפוליסה: גם אם מאשרים לכם ביטוח, ייתכן שיהיו חריגים בפוליסה בגלל מצב בריאותי. חשוב לקרוא את האותיות הקטנות.

עצה חשובה: אם יש לכם בעיות בריאות, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה לפני שאתם פונים לבנק. יש פתרונות יצירתיים שיכולים לעזור גם במקרים מורכבים.

לסיכום, גיל ומצב בריאותי הם גורמים משמעותיים בתהליך אישור המשכנתא, אבל הם לא בהכרח מהווים מחסום בלתי עביר. עם תכנון נכון, ייעוץ מקצועי והכנה מראש, רוב האנשים יכולים למצוא פתרון שיתאים לצרכיהם ולמצבם.

היסטוריה פיננסית ויכולת החזר: מה הבנק בודק? 

כשאתם מגישים בקשה למשכנתא, הבנק מבצע בדיקה מקיפה של ההיסטוריה הפיננסית שלכם ויכולת ההחזר. זה כמו בדיקה רפואית מקיפה, רק שבמקום לבדוק את הבריאות הפיזית שלכם, הבנק בודק את ה"בריאות הפיננסית" שלכם. בואו נצלול לעומק ונבין מה בדיוק הבנק מחפש:

1. התנהלות בחשבון הבנק: הבנק יבקש לראות את תדפיסי חשבון הבנק שלכם לתקופה של לפחות שלושה חודשים אחרונים. הוא יחפש:
   • האם יש חריגות ממסגרת האשראי?
   • האם יש כניסות ויציאות קבועות של כסף?
   • האם יש תנודתיות גדולה בהכנסות וההוצאות?
2. למשל, אם בכל חודש אתם נכנסים למינוס של 2,000 ₪, זה יכול להדליק נורה אדומה אצל הבנק.
3. צ'קים חוזרים והגבלות: הבנק יבדוק אם היו לכם צ'קים שחזרו בעבר או אם החשבון שלכם הוגבל אי פעם. אפילו צ'ק אחד שחזר לפני שנתיים יכול להשפיע על ההחלטה.
4. הלוואות קיימות: הבנק ירצה לדעת אם יש לכם הלוואות נוספות ומה גובה ההחזר החודשי שלהן. נניח שיש לכם הלוואה לרכב עם החזר חודשי של 1,500 ₪, זה יילקח בחשבון בחישוב יכולת ההחזר שלכם למשכנתא.
5. יציבות תעסוקתית: הבנק יבדוק כמה זמן אתם עובדים במקום העבודה הנוכחי. ככל שאתם ותיקים יותר במקום העבודה, כך זה ייתפס כחיובי יותר. לדוגמה, אם אתם עובדים באותו מקום כבר 5 שנים, זה ייחשב כיתרון משמעותי.
6. יחס החזר להכנסה: כפי שהזכרנו קודם, הבנק מחשב את היחס בין ההחזר החודשי הצפוי של המשכנתא לבין ההכנסה הפנויה שלכם. נוסחה פשוטה לחישוב:
   יחס החזר = (החזר חודשי צפוי / הכנסה חודשית נטו) * 100
   לדוגמה, אם ההכנסה החודשית נטו שלכם היא 15,000 ₪ וההחזר הצפוי הוא 5,000 ₪:
   יחס החזר = (5,000 / 15,000) * 100 = 33.33%
   רוב הבנקים יעדיפו שיחס זה לא יעלה על 30-35%.
7. דירוג אשראי: בישראל אין מערכת דירוג אשראי רשמית כמו בארה"ב, אבל לבנקים יש מערכות פנימיות להערכת הסיכון של לקוחות. הם מסתמכים על כל המידע שהזכרנו קודם כדי ליצור "ציון" פנימי עבורכם.

טיפ חשוב: אם אתם יודעים שאתם מתכננים לקחת משכנתא בקרוב, נסו לשפר את ההתנהלות הפיננסית שלכם לפחות חצי שנה לפני הגשת הבקשה. הימנעו מכניסה למינוס, שלמו חשבונות בזמן, והשתדלו לחסוך. זה יכול לעשות הבדל משמעותי בתנאים שתקבלו.

מצב הנכס ורישומו: למה זה חשוב לבנק? 

כשאתם לוקחים משכנתא, הנכס משמש כבטוחה עבור הבנק. זה כמו להשאיל לחבר סכום כסף גדול ולקבל ממנו משהו יקר ערך כערבון. לכן, הבנק מאוד מתעניין במצב הנכס ובאופן הרישום שלו. בואו נבין למה זה כל כך חשוב:

1. ערך הנכס: הבנק שולח שמאי מטעמו לבדוק את הנכס ולהעריך את שוויו. זה חשוב כי:
   • הבנק רוצה לוודא שהנכס שווה לפחות את הסכום שאתם מבקשים ללוות.
   • אם חלילה לא תוכלו להחזיר את ההלוואה, הבנק ירצה למכור את הנכס ולכסות את החוב.
2. לדוגמה: אם אתם מבקשים משכנתא של מיליון ₪, אבל השמאי מעריך את הנכס ב-900,000 ₪ בלבד, הבנק עלול לסרב לתת את מלוא הסכום המבוקש.
3. רישום הנכס: הבנק בודק את מצב הרישום של הנכס בטאבו (או ברשות מקרקעי ישראל). זה חשוב כי:
   • הבנק רוצה לוודא שאתם באמת הבעלים החוקיים של הנכס.
   • הוא בודק אם יש עיקולים או שעבודים אחרים על הנכס.
4. למשל, אם מתברר שיש עיקול על הנכס בגלל חוב של הבעלים הקודמים, זה יכול לעכב או אפילו למנוע את אישור המשכנתא.
5. היתרי בנייה וחריגות: הבנק בודק אם יש היתרי בנייה תקינים ואם אין חריגות בנייה. זה חשוב כי:
   • חריגות בנייה יכולות להוריד את ערך הנכס.
   • הן יכולות גם לגרום לבעיות משפטיות בעתיד.
6. לדוגמה: אם גיליתם דירה מקסימה עם מרפסת גדולה, אבל מתברר שהמרפסת נבנתה ללא היתר, זה יכול להקשות מאוד על קבלת המשכנתא.
7. מצב פיזי של הנכס: הבנק מתעניין גם במצב הפיזי של הנכס. נכס במצב טוב יותר הוא בטוחה טובה יותר. לכן:
   • נכס ישן מאוד או במצב רעוע יכול להיחשב כסיכון גבוה יותר.
   • נכסים בבניינים לשימור או כאלה שזקוקים לשיפוץ מאסיבי יכולים להקשות על קבלת משכנתא.
8. מיקום הנכס: גם למיקום יש חשיבות. הבנק מעדיף נכסים ב:
   • אזורים עם ביקוש גבוה.
   • אזורים עם מחירים יציבים או עולים.
9. נכס בפריפריה רחוקה, למשל, עלול להיחשב כסיכון גבוה יותר מנכס במרכז תל אביב.
10. סוג הנכס: לא כל הנכסים נוצרו שווים בעיני הבנק:
    • דירות בבניינים רגילים הן הכי "בטוחות" מבחינת הבנק.
    • בתים פרטיים, במיוחד באזורים כפריים, יכולים להיחשב כסיכון גבוה יותר.
    • נכסים מסחריים או קרקעות לבנייה יכולים להיות מורכבים יותר למימון.

טיפ חשוב: לפני שאתם מתאהבים בנכס ומתחילים בתהליך המשכנתא, כדאי לבדוק את מצב הרישום שלו. בקשו מהמוכר נסח טאבו עדכני ובדקו אם יש בעיות רישום או חריגות בנייה ידועות. זה יכול לחסוך לכם הרבה כאב ראש בהמשך הדרך.

ביטוח משכנתא: למה הוא הכרחי? 

ביטוח משכנתא הוא אחד מאותם דברים שאנחנו לא תמיד מבינים למה אנחנו צריכים, אבל הבנק מתעקש עליו. זה קצת כמו חגורת בטיחות – אתה מקווה שלעולם לא תצטרך אותה, אבל אתה שמח שהיא שם כשאתה באמת זקוק לה. בואו נבין למה ביטוח משכנתא כל כך חשוב ומה הוא כולל:

1. ביטוח חיים: זהו החלק הראשון והחשוב ביותר של ביטוח המשכנתא. הוא נועד להבטיח שאם חלילה קורה משהו ללווה, המשפחה לא תישאר עם חוב גדול. איך זה עובד?
   • אם אחד הלווים נפטר, חברת הביטוח משלמת את יתרת המשכנתא לבנק.
   • המשפחה נשארת עם הדירה ללא חוב.
2. לדוגמה: נניח שלקחתם משכנתא של מיליון ₪. אחרי 10 שנים, כשנשארו עוד 700,000 ₪ לתשלום, חלילה אחד מבני הזוג נפטר. חברת הביטוח תשלם את ה-700,000 ₪ הנותרים לבנק, והמשפחה תישאר עם הדירה ללא חוב.
3. ביטוח מבנה: החלק השני של ביטוח המשכנתא מגן על המבנה עצמו. זה חשוב כי:
   • אם קורה נזק גדול לדירה (למשל, שריפה או רעידת אדמה), הביטוח מכסה את עלות התיקון.
   • זה מבטיח שערך הנכס נשמר, מה שחשוב לבנק כבטוחה.
4. דוגמה: נניח שפרצה שריפה בדירה וגרמה נזק של 200,000 ₪. ביטוח המבנה יכסה את עלות התיקונים, כך שערך הדירה לא ייפגע.
5. למה זה הכרחי עבור הבנק?
   • הגנה על ההשקעה: הבנק רואה במשכנתא השקעה, והוא רוצה להגן עליה.
   • הפחתת סיכונים: הביטוח מקטין את הסיכון של הבנק במקרה של אירועים בלתי צפויים.
   • שמירה על ערך הנכס: הבנק רוצה להבטיח שהנכס ששימש כבטוחה ישמור על ערכו.
6. עלויות:
   • עלות הביטוח משתנה בהתאם לגיל הלווים, מצב בריאותם, וגובה המשכנתא.
   • בדרך כלל, העלות נעה בין 0.3% ל-1% מסכום המשכנתא השנתי.
7. לדוגמה: על משכנתא של מיליון ₪, העלות השנתית של הביטוח יכולה לנוע בין 3,000 ₪ ל-10,000 ₪.
8. טיפים חשובים למשכנתא:
   • לא חייבים לקנות מהבנק: אתם יכולים לרכוש את הביטוח מכל חברת ביטוח, לא רק מהבנק. כדאי להשוות מחירים.
   • התאמה אישית: ודאו שהביטוח מותאם אישית:** ודאו שהביטוח מותאם לצרכים שלכם. למשל, אם יש לכם ביטוח חיים נפרד, ייתכן שתוכלו להפחית את הכיסוי בביטוח המשכנתא.

• בדיקה תקופתית: כדאי לבדוק את הביטוח מדי כמה שנים. ככל שיתרת המשכנתא קטנה, כך גם הצורך בביטוח קטן.

תנאים מיוחדים למשכנתא ראשונה ולזוגות צעירים

רכישת דירה ראשונה היא אבן דרך משמעותית בחיים, ולכן המדינה והבנקים מציעים לעיתים תנאים מיוחדים לזוגות צעירים ולרוכשי דירה ראשונה. הנה כמה נקודות חשובות:

1. הון עצמי מופחת:
   • לרוכשי דירה ראשונה, הבנקים לעיתים מאפשרים לקחת משכנתא עם הון עצמי של 25% בלבד, לעומת 30-40% לרוכשים אחרים.
   • זה יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים בהון העצמי הנדרש.
2. מסלולי ריבית מועדפים:
   • חלק מהבנקים מציעים מסלולי ריבית אטרקטיביים יותר לזוגות צעירים.
   • למשל, ריבית נמוכה יותר בשנים הראשונות של המשכנתא.
3. תכניות סיוע ממשלתיות:
   • תכנית "מחיר למשתכן" מאפשרת לזוגות צעירים לרכוש דירה במחיר מופחת.
   • קיימות גם הלוואות מסובסדות ממשרד השיכון לזכאים.
4. גמישות בתנאי ההחזר:
   • חלק מהבנקים מציעים מסלולים עם החזרים נמוכים יותר בשנים הראשונות, כשההכנסה של הזוג עדיין נמוכה יחסית.
5. הטבות במס רכישה:
   • רוכשי דירה ראשונה נהנים מפטור ממס רכישה על דירות עד שווי מסוים.

חשוב לזכור: למרות ההטבות, עדיין חשוב לבדוק היטב את התנאים ולהשוות בין הצעות שונות.

איך לשפר את התנאים לקבלת משכנתא?

קבלת תנאים טובים למשכנתא יכולה לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. הנה כמה טיפים שיכולים לעזור:

1. שפרו את הדירוג האשראי שלכם:
   • הקפידו על תשלום חשבונות בזמן.
   • הימנעו מכניסה למינוס בחשבון הבנק.
   • סלקו חובות קטנים לפני הגשת הבקשה למשכנתא.
2. הגדילו את ההון העצמי:
   • ככל שתביאו יותר הון עצמי, כך תקבלו תנאים טובים יותר.
   • שקלו לבקש עזרה ממשפחה או למכור נכסים אחרים.
3. הציגו הכנסות יציבות:
   • אם אתם עצמאים, הקפידו על דיווח מלא של ההכנסות.
   • אם אתם שכירים, נסו להישאר באותו מקום עבודה לפחות שנה לפני הגשת הבקשה.
4. השוו בין בנקים:
   • אל תסתפקו בהצעה הראשונה שתקבלו.
   • פנו למספר בנקים וקבלו הצעות שונות.
5. שקלו לקחת יועץ משכנתאות:
   • יועץ מקצועי יכול לעזור לכם לקבל תנאים טובים יותר ולחסוך כסף רב.
6. תכננו את תמהיל המשכנתא:
   • שילוב נכון של מסלולים שונים יכול להוזיל את המשכנתא לאורך זמן.
7. בדקו אפשרות לערבים:
   • ערבים בעלי איתנות פיננסית יכולים לשפר את תנאי המשכנתא.

זכרו: שיפור קטן בתנאים יכול להוביל לחיסכון משמעותי לאורך זמן.

שאלות ותשובות נפוצות:

האם ניתן לקבל משכנתא בזמן שירות צבאי? 

כן, אפשר לקבל משכנתא במהלך השירות הצבאי, אבל זה יכול להיות מאתגר. הבנקים מסתכלים על היכולת להחזיר את ההלוואה לאורך זמן, ומשכורת צבאית בדרך כלל נמוכה יחסית. עם זאת, אם יש לכם חסכונות, ערבים חזקים, או הכנסות נוספות, זה יכול להיות אפשרי.

מה קורה אם אני מאבד את העבודה במהלך תקופת המשכנתא? 

אם אתם מתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתא בגלל אובדן עבודה, חשוב לפנות מיד לבנק. הבנקים לרוב מוכנים לדון באפשרויות כמו דחיית תשלומים או פריסה מחדש של ההלוואה. אל תחכו עד שתיכנסו לפיגורים.

האם יש הגבלה על מספר המשכנתאות שאדם יכול לקחת? 

אין הגבלה חוקית על מספר המשכנתאות, אבל הבנקים יבחנו את היכולת שלכם להחזיר את כל ההלוואות. ככל שיש לכם יותר משכנתאות, כך יהיה קשה יותר לקבל אישור להלוואות נוספות.

האם אפשר לקחת משכנתא על דירה שכבר בבעלותי? 

כן, זה נקרא "משכנתא לכל מטרה" או "משכנתא על דירה קיימת". הבנקים מאפשרים זאת, אבל בדרך כלל בתנאים פחות טובים ממשכנתא לרכישת דירה.

מה ההבדל בין משכנתא לדירה ראשונה ומשכנתא לדירה להשקעה? 

ההבדל העיקרי הוא בדרישות ההון העצמי. לדירה ראשונה, הבנקים דורשים לפחות 25% הון עצמי. לדירה להשקעה, הדרישה היא לפחות 50% הון עצמי. בנוסף, הריביות על משכנתאות לדירות להשקעה בדרך כלל גבוהות יותר.

האם אפשר לקחת משכנתא אם יש לי חובות אחרים?

כן, אפשר, אבל זה יכול להשפיע על התנאים שתקבלו. הבנק יבחן את כל ההתחייבויות הפיננסיות שלכם ויחשב את יכולת ההחזר הכוללת. אם החובות האחרים גבוהים, זה עלול להקטין את סכום המשכנתא שתוכלו לקבל או להעלות את הריבית.

האם יש גיל מקסימלי לקבלת משכנתא? 

אין גיל מקסימלי מוחלט, אבל הבנקים בדרך כלל מגבילים את תקופת ההלוואה כך שתסתיים עד גיל 75-80. כלומר, אם אתם בני 60, סביר שתוכלו לקבל משכנתא לתקופה של עד 15-20 שנה.

האם אפשר לקחת משכנתא על 100% משווי הנכס?

לא. בישראל, החוק מגביל את המימון המקסימלי ל-75% משווי הנכס לדירה ראשונה, ו-50% לדירה להשקעה. כלומר, תמיד תצטרכו להביא לפחות 25% הון עצמי.

מה קורה אם ערך הנכס יורד במהלך תקופת המשכנתא? 

מבחינת ההחזר החודשי, אין לזה השפעה ישירה. אתם עדיין מחויבים להחזיר את הסכום שלוויתם. עם זאת, אם תרצו למכור את הנכס, ייתכן שתתקשו לכסות את יתרת המשכנתא ממחיר המכירה.

האם אפשר לשלם את המשכנתא מוקדם יותר? 

כן, רוב הבנקים מאפשרים פירעון מוקדם של המשכנתא. עם זאת, יכולות להיות עמלות פירעון מוקדם, במיוחד אם אתם משלמים בשנים הראשונות של ההלוואה. כדאי לבדוק את התנאים המדויקים מול הבנק.