בשנת 2023, כ-40% מרוכשי הדירות בישראל נטלו משכנתא בסכום של 800,000 ש"ח ומעלה. אם גם אתם שוקלים לקחת משכנתא בסכום זה, ודאי תוהים כיצד לבנות תמהיל אופטימלי שיאפשר לכם לעמוד בהחזרים החודשיים מבלי לפגוע ברמת החיים שלכם. במאמר זה נסקור את השיקולים המרכזיים בבניית תמהיל משכנתא של 800 אלף ש"ח ונציע מספר אפשרויות מומלצות.
מהו תמהיל משכנתא ומדוע הוא כל כך חשוב?
תמהיל משכנתא הוא למעשה ההרכב של מסלולי ההלוואה השונים שמרכיבים את המשכנתא שלכם. חשיבותו של התמהיל נובעת מכך שהוא משפיע באופן ישיר על גובה ההחזר החודשי, על הסיכון הכרוך בהלוואה, ועל הסכום הכולל שתשלמו לאורך חיי המשכנתא.
בעולם המשכנתאות של היום, אין פתרון אחד שמתאים לכולם. כל משפחה צריכה לבנות את התמהיל המתאים לה בהתאם ליכולות הפיננסיות, לתוכניות העתידיות ולרמת הסיכון שהיא מוכנה לקחת. זו הסיבה שבחברת משכנתאות אנחנו ממליצים תמיד לבחון מספר אפשרויות לפני שמחליטים.
כללים וגורמים לחישוב משכנתא של 800 אלף ש"ח
אחוזי מימון והון עצמי נדרש
כשמדובר במשכנתא 800 אלף, חשוב להבין שהבנקים מגבילים את אחוז המימון שהם מוכנים לתת. לרוב, עבור דירה ראשונה, תוכלו לקבל מימון של עד 75% מערך הנכס. כלומר, אם אתם לוקחים משכנתא של 800,000 ש"ח, ערך הנכס צריך להיות לפחות 1,066,667 ש"ח, ואתם תצטרכו להביא הון עצמי של לפחות 266,667 ש"ח.
מגבלות על תקופת המשכנתא
בנק ישראל מגביל את תקופת המשכנתא המקסימלית ל-30 שנה. עם זאת, חשוב לזכור שככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר, כך תשלמו יותר ריבית לאורך זמן. לכן, בחברת משכנתאות אנחנו ממליצים לבחור את התקופה הקצרה ביותר שמאפשרת לכם לעמוד בהחזרים החודשיים.
חלוקה למסלולים על פי הנחיות בנק ישראל
בנק ישראל קובע מגבלות על אופן חלוקת המשכנתא למסלולי משכנתא שונים. למשל, לא ניתן לקחת יותר משליש מסכום המשכנתא במסלול של ריבית משכנתא משתנה לטווח קצר. כמו כן, לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה.
הכנסה פנויה והחזר חודשי מקסימלי
הבנקים מגבילים את גובה ההחזר החודשי ל-40% מההכנסה הפנויה של משק הבית. כלומר, אם ההכנסה הפנויה שלכם היא 10,000 ש"ח, ההחזר החודשי המקסימלי שתוכלו לקחת הוא 4,000 ש"ח.
סקירת המסלולים הנפוצים בתמהיל משכנתא
מסלול פריים
מסלול הפריים הוא אחד המסלולים הפופולריים ביותר בתמהיל משכנתא מומלץ 800 אלף. הריבית במסלול זה מבוססת על ריבית הפריים של בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע. היתרון המרכזי של מסלול זה הוא שהוא לא צמוד למדד, מה שמקטין את הסיכון לעליות חדות בהחזר החודשי.
לדוגמה, אם לקחתם 264,000 ש"ח (שליש מ-800,000 ש"ח) במסלול פריים לתקופה של 30 שנה, וריבית הפריים עומדת על 6.25%, ההחזר החודשי יעמוד על כ-1,650 ש"ח.
מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד
מסלול זה מציע ריבית נמוכה יחסית, אך היא משתנה כל 5 שנים וצמודה למדד המחירים לצרכן. זה יכול להיות מסלול טוב אם אתם מאמינים שהריבית תרד בעתיד, אך יש בו סיכון מסוים.
נניח שלקחתם 216,000 ש"ח במסלול זה לתקופה של 25 שנה בריבית התחלתית של 3.5%. ההחזר החודשי ההתחלתי יעמוד על כ-1,080 ש"ח, אך הוא עשוי להשתנות בהתאם לשינויים בריבית ובמדד.
מסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד (קל"צ)
מסלול זה מציע ודאות מלאה לגבי ההחזרים העתידיים, אך בדרך כלל בריבית גבוהה יותר. זהו מסלול מצוין למי שמעדיף יציבות וודאות על פני חיסכון פוטנציאלי.
אם לקחתם 320,000 ש"ח במסלול קל"צ לתקופה של 20 שנה בריבית של 4.5%, ההחזר החודשי הקבוע יעמוד על כ-2,025 ש"ח.
בבניית תמהיל משכנתא מומלץ 800 אלף, חשוב לשלב בין המסלולים השונים כדי ליצור איזון בין יציבות לבין פוטנציאל לחיסכון. בחברת משכנתאות, אנו ממליצים לרוב על שילוב של שלושת המסלולים הללו, כאשר היחס המדויק ביניהם תלוי במצב הפיננסי ובהעדפות האישיות של כל לווה.
להלן טבלה המסכמת את היתרונות והחסרונות של כל מסלול:
| מסלול | יתרונות | חסרונות |
| פריים | לא צמוד למדד, אפשרות לפירעון מוקדם ללא קנסות | תלוי בהחלטות בנק ישראל, עלול לעלות |
| משתנה כל 5 שנים | ריבית נמוכה יחסית, גמישות | צמוד למדד, אי ודאות לגבי העתיד |
| קל"צ | ודאות מלאה, לא צמוד למדד | ריבית גבוהה יחסית, קנסות על פירעון מוקדם |
זכרו, החזר משכנתא 800 אלף שקל יכול להיות מאתגר, אך עם תכנון נכון ובחירת תמהיל מתאים, זה בהחלט אפשרי. אנו בחברת משכנתאות ממליצים תמיד להתייעץ עם מומחה לפני קבלת החלטה סופית, כדי להבטיח שאתם בוחרים את התמהיל המתאים ביותר עבורכם.
דוגמאות לתמהילי משכנתא מומלצים על 800 אלף ש"ח
כעת נציג מספר דוגמאות לתמהיל משכנתא מומלץ 800 אלף, בהתאם ליכולת ההחזר החודשית. חשוב לזכור שאלו רק דוגמאות, וכל מקרה צריך להיבחן לגופו.
תמהיל להחזר חודשי של 4,000 ש"ח
עבור לווים שיכולים לעמוד בהחזר חודשי של 4,000 ש"ח, הנה תמהיל אפשרי:
- מסלול פריים: 264,000 ש"ח (33%) לתקופה של 30 שנה. החזר חודשי: כ-1,650 ש"ח.
- מסלול משתנה כל 5 שנים: 216,000 ש"ח (27%) לתקופה של 25 שנה. החזר חודשי: כ-1,080 ש"ח.
- מסלול קל"צ: 320,000 ש"ח (40%) לתקופה של 20 שנה. החזר חודשי: כ-1,270 ש"ח.
סך ההחזר החודשי: 4,000 ש"ח
תמהיל זה מאפשר החזר משכנתא 800 אלף שקל לאורך תקופה ארוכה יחסית, מה שמקטין את ההחזר החודשי אך מגדיל את סך הריבית שתשלמו לאורך זמן.
תמהיל להחזר חודשי של 5,000 ש"ח
עבור לווים שיכולים לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר, הנה תמהיל אפשרי:
- מסלול פריים: 264,000 ש"ח (33%) לתקופה של 20 שנה. החזר חודשי: כ-1,900 ש"ח.
- מסלול משתנה כל 5 שנים: 216,000 ש"ח (27%) לתקופה של 20 שנה. החזר חודשי: כ-1,250 ש"ח.
- מסלול קל"צ: 320,000 ש"ח (40%) לתקופה של 15 שנה. החזר חודשי: כ-1,850 ש"ח.
סך ההחזר החודשי: 5,000 ש"ח
תמהיל זה מקצר את תקופת ההחזר, מה שמקטין את סך הריבית שתשלמו לאורך זמן.
תמהיל להחזר חודשי של 6,000 ש"ח
לבעלי יכולת החזר גבוהה יותר, הנה תמהיל אפשרי:
- מסלול פריים: 264,000 ש"ח (33%) לתקופה של 15 שנה. החזר חודשי: כ-2,200 ש"ח.
- מסלול משתנה כל 5 שנים: 216,000 ש"ח (27%) לתקופה של 15 שנה. החזר חודשי: כ-1,500 ש"ח.
- מסלול קל"צ: 320,000 ש"ח (40%) לתקופה של 10 שנה. החזר חודשי: כ-2,300 ש"ח.
סך ההחזר החודשי: 6,000 ש"ח
תמהיל זה מקצר משמעותית את תקופת ההחזר, מה שמקטין באופן ניכר את סך הריבית שתשלמו לאורך זמן.
בחברת משכנתאות, אנו ממליצים לבחור את התמהיל שמתאים ליכולת ההחזר שלכם, תוך התחשבות בתוכניות העתידיות ובמצב הכלכלי הצפוי.
שיקולים בבחירת התמהיל המתאים לכם
יכולת החזר חודשית
זהו השיקול המרכזי בבחירת תמהיל משכנתא מומלץ 800 אלף. חשוב לבחור תמהיל שההחזר החודשי שלו אינו עולה על 30-35% מההכנסה הפנויה שלכם. לדוגמה, אם ההכנסה הפנויה שלכם היא 15,000 ש"ח, כדאי לשאוף להחזר חודשי של לא יותר מ-5,000 ש"ח.
יציבות הכנסות לטווח ארוך
חשוב לקחת בחשבון את יציבות ההכנסות שלכם לטווח הארוך. אם אתם עובדים בתחום יציב עם פוטנציאל לעליית שכר, אתם יכולים לשקול תמהיל עם החזרים גבוהים יותר. לעומת זאת, אם ההכנסה שלכם לא יציבה, כדאי לבחור תמהיל עם החזרים נמוכים יותר.
גמישות ואפשרויות לפירעון מוקדם
אם אתם צופים אפשרות לפירעון מוקדם של חלק מהמשכנתא (למשל, בעקבות ירושה או בונוס גדול), כדאי לבחור תמהיל עם אחוז גבוה יותר במסלולים שמאפשרים פירעון מוקדם ללא קנסות, כמו מסלול הפריים.
היתרונות והחסרונות של משכנתא ארוכת טווח מול קצרת טווח
בבחירת תמהיל משכנתא מומלץ 800 אלף, אחד השיקולים המרכזיים הוא אורך תקופת ההחזר. הנה כמה נקודות לשקול:
משכנתא ארוכת טווח (25-30 שנה):
יתרונות:
- החזרים חודשיים נמוכים יותר
- קל יותר לעמוד בהחזרים החודשיים
- מאפשרת לקחת משכנתא 800 אלף גם עם הכנסה נמוכה יחסית
חסרונות:
- סך הריבית שתשלמו לאורך חיי המשכנתא יהיה גבוה יותר
- לוקח זמן רב יותר לבנות הון עצמי בדירה
משכנתא קצרת טווח (10-15 שנה):
יתרונות:
- סך הריבית שתשלמו יהיה נמוך יותר
- תבנו הון עצמי בדירה מהר יותר
- תהיו חופשיים מהמשכנתא מוקדם יותר
חסרונות:
- החזרים חודשיים גבוהים יותר
- דורשת הכנסה גבוהה יותר כדי לעמוד בהחזרים
בחברת משכנתאות, אנו ממליצים לרוב על פתרון ביניים: לקחת משכנתא לתקופה ארוכה יחסית (20-25 שנה) אך לבצע פירעונות מוקדמים כשמתאפשר. כך תוכלו ליהנות מהגמישות של החזרים נמוכים יחסית, אך עדיין לקצר את משך המשכנתא ולחסוך בריביות.
תפקידו של יועץ משכנתאות בבניית תמהיל אופטימלי
יועץ משכנתאות מקצועי יכול לסייע רבות בבניית תמהיל משכנתא מומלץ 800 אלף. הנה כמה מהתפקידים המרכזיים שלו:
- ניתוח מצב פיננסי: יועץ משכנתאות יבחן את המצב הפיננסי שלכם לעומק, כולל הכנסות, הוצאות, חסכונות ותוכניות עתידיות.
- התאמת תמהיל אישי: על בסיס הניתוח, היועץ יבנה תמהיל משכנתא מותאם אישית שמאזן בין יכולת ההחזר שלכם לבין מזעור עלויות הריבית.
- הסברת האפשרויות: היועץ יסביר לכם את היתרונות והחסרונות של כל מסלול ותמהיל, ויעזור לכם להבין את ההשלכות ארוכות הטווח של כל בחירה.
- משא ומתן עם הבנקים: יועץ משכנתאות מנוסה יכול לנהל משא ומתן מול הבנקים להשגת תנאים טובים יותר, מה שעשוי לחסוך לכם אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
- ליווי לאורך התהליך: היועץ ילווה אתכם לאורך כל תהליך לקיחת המשכנתא, יעזור במילוי טפסים ויענה על שאלות שעולות בדרך.
בחברת משכנתאות, אנו מאמינים שהשקעה בייעוץ מקצועי יכולה להשתלם מאוד בטווח הארוך, במיוחד כשמדובר בהחזר משכנתא 800 אלף שקל.
שאלות ותשובות נפוצות
האם כדאי לשלב הלוואת זכאות בתמהיל המשכנתא?
כן, אם אתם זכאים להלוואת זכאות ממשרד השיכון, כדאי לשלב אותה בתמהיל. היא מציעה תנאים טובים יחסית וניתנת לפירעון בכל עת ללא קנסות.
האם מומלץ לכלול מסלול צמוד מט"ח בתמהיל?
בדרך כלל לא, אלא אם חלק משמעותי מהכנסתכם הוא במטבע זר. מסלול צמוד מט"ח מכניס אלמנט של אי-ודאות גבוה לתמהיל.
מה קורה אם לוקחים משכנתא לדירה על הנייר?
במקרה כזה, הבנק בדרך כלל ידרוש שהמקדמה לקבלן תשולם מההון העצמי שלכם. הבנק יעביר את יתרת הסכומים בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.
האם עדיף לבצע מחזור משכנתא באותו בנק או בבנק אחר?
זה תלוי בתנאים שכל בנק מציע. לפעמים הבנק הנוכחי יציע תנאים טובים כדי לשמור עליכם כלקוחות, אך לעיתים תוכלו להשיג תנאים טובים יותר בבנק אחר.
כמה הון עצמי נדרש למשכנתא של 800,000 ש"ח?
זה תלוי בסוג הרכישה. לדירה ראשונה, תידרשו להון עצמי של לפחות 25% מערך הנכס. כלומר, אם המשכנתא היא 75% מערך הנכס, ערך הנכס הוא כ-1,066,667 ש"ח, וההון העצמי הנדרש הוא כ-266,667 ש"ח.