תמהיל משכנתא 700 אלף

בשנת 2024, עם עליית מחירי הדיור, יותר ויותר זוגות צעירים נדרשים למשכנתא של 700 אלף שקל ומעלה כדי לרכוש דירה ראשונה. עם החזר חודשי ממוצע של כ-3,600 שקל למשך 30 שנה, חשוב להבין כיצד לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי שיתאים לצרכים ויכולות ההחזר שלכם לטווח הארוך.

כמה החזר חודשי צפוי למשכנתא של 700 אלף שקל?

כאשר אתם שוקלים לקחת משכנתא 700 אלף, אחת השאלות הראשונות שעולות היא – כמה תצטרכו להחזיר מדי חודש? התשובה לכך תלויה במספר גורמים, כאשר המרכזיים ביניהם הם תקופת ההחזר ותמהיל המסלולים שתבחרו.

לפי נתונים עדכניים לשנת 2024, החזר משכנתא 700 אלף שקל עשוי לנוע בין הסכומים הבאים:

• לתקופה של 30 שנה: כ-3,600 ש"ח בחודש
• לתקופה של 25 שנה: כ-3,900 ש"ח בחודש
• לתקופה של 20 שנה: כ-4,400 ש"ח בחודש
• לתקופה של 15 שנה: כ-5,300 ש"ח בחודש

חשוב לציין כי סכומים אלו מבוססים על תמהיל משכנתא קלאסי המורכב משליש ריבית פריים, שליש ריבית קבועה לא צמודה, ושליש ריבית משתנה צמודה. כמובן שבחירה בתמהיל שונה תשפיע על גובה ההחזר החודשי.

למשל, אם תבחרו בתמהיל עם יותר מסלולים בריבית משתנה או צמודה, ההחזר החודשי ההתחלתי עשוי להיות נמוך יותר. מנגד, תמהיל עם יותר מסלולים בריבית קבועה ולא צמודה יביא להחזר חודשי התחלתי גבוה יותר, אך יספק יותר ודאות לטווח הארוך.

בעת תכנון המשכנתא, חשוב לקחת בחשבון לא רק את ההחזר החודשי ההתחלתי, אלא גם את השינויים הצפויים לאורך זמן. למשל, עליות בריבית הפריים או במדד המחירים לצרכן עשויות להגדיל את ההחזר החודשי בעתיד.

דרישות הבנקים למשכנתא בסכום זה

כאשר אתם מבקשים משכנתא 700 אלף שקל, הבנקים יבחנו מספר פרמטרים מרכזיים טרם אישור ההלוואה. שתי הדרישות העיקריות הן הון עצמי והכנסה חודשית קבועה.

הון עצמי:

• לדירה ראשונה: נדרש הון עצמי של לפחות 25%, כלומר 233,333 ש"ח.
• למשפרי דיור: נדרש הון עצמי של לפחות 30%, כלומר 300,000 ש"ח.
• לדירה שנייה: נדרש הון עצמי של לפחות 50%, כלומר 700,000 ש"ח.

הכנסה חודשית נטו: הבנקים מעדיפים שההחזר החודשי לא יעלה על 33% מההכנסה החודשית נטו. על פי זה, ההכנסה החודשית הנדרשת תהיה:

• למשכנתא ל-30 שנה: לפחות 9,000 ש"ח נטו
• למשכנתא ל-25 שנה: לפחות 9,750 ש"ח נטו
• למשכנתא ל-20 שנה: לפחות 11,000 ש"ח נטו
• למשכנתא ל-15 שנה: לפחות 13,250 ש"ח נטו

חשוב לזכור כי אלו הן הנחיות כלליות, וכל בנק עשוי להציב דרישות מעט שונות. כמו כן, גורמים נוספים כמו היסטוריית אשראי, גיל הלווים, ומצב תעסוקתי ישפיעו גם הם על החלטת הבנק.

תמהיל משכנתא מומלץ לפי יכולת החזר חודשי

בניית תמהיל משכנתא מומלץ 700 אלף תלויה במידה רבה ביכולת ההחזר החודשית שלכם. להלן מספר דוגמאות לתמהילים אפשריים על פי יכולות החזר שונות:

1. החזר חודשי של 3,500 ש"ח:
   • 233,000 ש"ח במסלול פריים ל-30 שנה
   • 367,000 ש"ח במסלול משתנה כל 5 שנים ל-20 שנה
   • 100,000 ש"ח במסלול קבוע לא צמוד ל-20 שנה
2. החזר חודשי של 4,000 ש"ח:
   • 233,000 ש"ח במסלול פריים ל-30 שנה
   • 233,000 ש"ח במסלול משתנה כל 5 שנים ל-20 שנה
   • 234,000 ש"ח במסלול קבוע לא צמוד ל-15 שנה
3. החזר חודשי של 4,500 ש"ח:
   • 233,000 ש"ח במסלול פריים ל-25 שנה
   • 233,000 ש"ח במסלול משתנה כל 5 שנים ל-15 שנה
   • 234,000 ש"ח במסלול קבוע לא צמוד ל-14 שנה
4. החזר חודשי של 5,000 ש"ח:
   • 233,000 ש"ח במסלול פריים ל-25 שנה
   • 233,000 ש"ח במסלול קבוע צמוד ל-10 שנה
   • 234,000 ש"ח במסלול קבוע לא צמוד ל-10 שנה

חשוב לציין כי אלו הן דוגמאות בלבד, וכל לווה צריך לבנות תמהיל המותאם לצרכיו האישיים ולתנאי השוק הנוכחיים. חברת משכנתאות מומחית יכולה לסייע בבניית תמהיל אופטימלי עבורכם.

סוגי מסלולי המשכנתא הנפוצים בתמהיל

בבניית תמהיל משכנתא מומלץ 700 אלף, ישנם מספר מסלולים נפוצים שכדאי להכיר:

1. מסלול פריים: זהו מסלול פופולרי המבוסס על ריבית הפריים של בנק ישראל. היתרון המרכזי הוא הגמישות – ניתן לבצע פירעון מוקדם ללא קנסות. עם זאת, הריבית משתנה בהתאם לשינויים בריבית הפריים במשק.
2. מסלול ריבית קבועה צמודה למדד: מסלול זה מציע ודאות לגבי שיעור הריבית לאורך כל תקופת ההלוואה. ההחזר החודשי עשוי להשתנות רק בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן.
3. מסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ): מסלול זה מציע את הוודאות הגבוהה ביותר – הריבית קבועה וההחזר החודשי אינו משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה. עם זאת, הריבית ההתחלתית בדרך כלל גבוהה יותר ממסלולים אחרים.
4. מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים: מסלול זה מאפשר שינוי ריבית כל 5 שנים, ובנקודות אלו ניתן גם לבצע פירעון מוקדם ללא קנס. זהו מסלול המשלב בין יציבות לגמישות.

בבניית תמהיל מאוזן, מומלץ לשלב בין מסלולים שונים כדי לפזר סיכונים. למשל, שילוב של מסלול פריים (לטווח הקצר), מסלול משתנה כל 5 שנים (לטווח הבינוני) ומסלול קבוע (לטווח הארוך) יכול ליצור איזון טוב בין גמישות לוודאות.

שיקולים בבחירת תקופת המשכנתא

בחירת תקופת המשכנתא היא אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר בתכנון משכנתא 700 אלף. היא משפיעה באופן ישיר על גובה ההחזר החודשי ועל סך הריבית שתשלמו לאורך חיי ההלוואה.

תקופות נפוצות למשכנתא נעות בין 15 ל-30 שנה. הנה כמה נקודות מפתח לשקול:

1. החזר חודשי: ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, כך ההחזר החודשי נמוך יותר. לדוגמה, החזר משכנתא 700 אלף שקל ל-30 שנה יהיה כ-3,600 ש"ח, בעוד שלתקופה של 15 שנה ההחזר יעלה לכ-5,300 ש"ח.
2. סך הריבית: משכנתא לתקופה ארוכה יותר תוביל לתשלום סך ריבית גבוה יותר לאורך זמן. למשל, על משכנתא של 700 אלף ש"ח בריבית קבועה של 5% ל-30 שנה, תשלמו סך של כ-724,510 ש"ח ריבית. לעומת זאת, על אותה משכנתא ל-15 שנה, תשלמו כ-315,000 ש"ח ריבית.
3. גמישות פיננסית: תקופת משכנתא ארוכה יותר מאפשרת גמישות רבה יותר בניהול התקציב המשפחתי, במיוחד בשנים הראשונות כשההוצאות גבוהות.
4. גיל פרישה: חשוב לקחת בחשבון את גיל הפרישה הצפוי שלכם. רוב הבנקים לא יאשרו משכנתא שמסתיימת אחרי גיל 75.
5. ציפיות הכנסה: אם אתם צופים עלייה משמעותית בהכנסה בעתיד, ייתכן שתעדיפו תקופה קצרה יותר עם אפשרות למחזור בהמשך.

חשוב לזכור כי ניתן לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא בכל עת, אם כי לעיתים הדבר כרוך בקנסות. לכן, גם אם בחרתם בתקופה ארוכה, תוכלו תמיד לקצר אותה בעתיד אם מצבכם הפיננסי ישתפר.

איך להתמודד עם סיכונים בתמהיל המשכנתא

בניית תמהיל משכנתא מומלץ 700 אלף כרוכה בניהול סיכונים. הנה כמה אסטרטגיות להתמודדות עם הסיכונים העיקריים:

1. סיכון עליית ריבית:
   • פיזור בין מסלולים: שלבו בתמהיל מסלולים בריבית קבועה לצד מסלולים בריבית משתנה.
   • הגבלת החשיפה: שמרו על חלק משמעותי (לפחות 33%) במסלולים קבועים.
   • תכנון מראש: הכינו תקציב המביא בחשבון אפשרות של עליית ריבית.
2. סיכון אינפלציה:
   • שילוב מסלולים לא צמודים: אלה יגנו מפני עליית מדד.
   • בחינת מסלול קבוע צמוד: בסביבת אינפלציה נמוכה, זה יכול להיות כדאי.
3. סיכון תזרימי:
   • תכנון רזרבה: שמרו על כרית ביטחון של 3-6 חודשי החזר.
   • גמישות בתמהיל: שלבו מסלולים המאפשרים פירעון מוקדם ללא קנס.
4. סיכון שינויים בהכנסה:
   • תכנון לטווח ארוך: בחרו תמהיל המתחשב בשינויים צפויים בקריירה.
   • שמירה על מרווח: אל תתחייבו להחזר חודשי המהווה יותר מ-33% מההכנסה נטו.
5. סיכון רגולטורי:
   • התעדכנות: עקבו אחר שינויי חקיקה העשויים להשפיע על המשכנתא.
   • גמישות: שמרו על אפשרות למחזור משכנתא בעתיד.

דוגמה לתמהיל מאוזן המתמודד עם סיכונים:

• 33% במסלול פריים (גמישות וריבית נמוכה כרגע)
• 33% במסלול קבוע לא צמוד (הגנה מפני עליית ריבית ואינפלציה)
• 34% במסלול משתנה כל 5 שנים (איזון בין גמישות ליציבות)

זכרו, חברת משכנתאות מקצועית יכולה לסייע בבניית תמהיל המותאם לפרופיל הסיכון האישי שלכם.

טיפים לחיסכון בעלויות המשכנתא לטווח ארוך

לקיחת משכנתא 700 אלף היא התחייבות משמעותית, אך ישנן דרכים לחסוך בעלויות לאורך זמן:

1. השוואת הצעות: אל תסתפקו בהצעה הראשונה. פנו למספר בנקים וחברות משכנתאות. הבדלים קטנים בריבית יכולים להסתכם בעשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
2. מיקוח על ריבית המשכנתא: אל תהססו לנהל משא ומתן. הציגו הצעות מתחרות ובקשו שיפור תנאים. לעיתים, אפילו 0.1% יכול לחסוך אלפי שקלים.
3. שימוש בכספי פיצויים או קרנות השתלמות: אם יש לכם כספים בקרנות אלו, שקלו להשתמש בהם להגדלת ההון העצמי. זה יקטין את סכום ההלוואה ויחסוך בריבית.
4. תשלומים נוספים: אם יש לכם אפשרות, בצעו תשלומים נוספים מעבר להחזר החודשי. זה יקצר את משך ההלוואה ויחסוך בריבית. למשל, תשלום נוסף של 500 ש"ח בחודש על משכנתא 700 אלף יכול לקצר את משך ההלוואה בכ-5 שנים ולחסוך מאות אלפי שקלים בריבית.
5. מחזור משכנתא: בדקו מדי כמה שנים אפשרות למחזור. אם תנאי השוק השתפרו, מחזור יכול לחסוך סכומים משמעותיים.
6. בחירת מסלולים חכמה: שלבו בין מסלולים שונים ליצירת תמהיל משכנתא מומלץ 700 אלף. למשל, שילוב של מסלול פריים עם מסלול קבוע יכול לאזן בין חיסכון בטווח הקצר ליציבות בטווח הארוך.
7. הימנעו מעמלות מיותרות: בדקו את כל העמלות הנלוות למשכנתא. לעיתים ניתן לוותר על חלקן או לקבל הנחה.
8. ביטוח משכנתא: בדקו אפשרות לרכוש ביטוח חיים ומבנה באופן עצמאי. לעיתים זה זול יותר מאשר דרך הבנק.
9. תכנון מס: התייעצו עם רואה חשבון לגבי אפשרויות לניצול הטבות מס הקשורות למשכנתא.

שאלות ותשובות נפוצות על משכנתא של 700 אלף שקל

האם אפשר לקחת משכנתא של 700 אלף שקל ללא הון עצמי? 

לא. הבנקים דורשים הון עצמי מינימלי. לדירה ראשונה נדרש לפחות 25% הון עצמי, כלומר 233,333 ש"ח עבור משכנתא של 700 אלף.

מהו קצב סגירת החוב במשכנתא של 700 אלף שקל? 

קצב סגירת החוב תלוי בתמהיל ובתקופת ההלוואה. ככלל, בשנים הראשונות רוב התשלום הולך לריבית, ובהדרגה גדל החלק שהולך לקרן. לדוגמה, במשכנתא ל-30 שנה, לאחר 10 שנים תסגרו כ-20% מהקרן.

האם כדאי לקחת את כל הסכום במסלול פריים? 

לא מומלץ. למרות שכרגע ריבית הפריים נמוכה יחסית, היא עלולה לעלות בעתיד. עדיף לפזר את הסיכון בין מסלולים שונים.

מה זה "סל אחיד" במשכנתא? 

מאז ספטמבר 2022, בנק ישראל מחייב את הבנקים להציג 3 סלי משכנתא אחידים. אלו תמהילים קבועים מראש שמאפשרים השוואה קלה יותר בין הצעות של בנקים שונים.

האם אפשר לשנות את תמהיל המשכנתא לאחר לקיחתה? 

כן, ניתן לבצע שינויים במשכנתא באמצעות מחזור משכנתא. עם זאת, כדאי לתכנן היטב מראש כדי להימנע מעלויות נוספות הכרוכות במחזור.