תהליך לקיחת משכנתא – שלב אחר שלב

לקיחת משכנתא היא לא רק צעד כלכלי משמעותי – אלא גם תהליך שדורש הבנה, סבלנות וקבלת החלטות מושכלות.

עבור רבים, זהו המפגש הראשון עם עולם הבנקאות וההלוואות הגדולות, שמגיע עם שפה מקצועית, דרישות מסמכים ועמדות מיקוח מול הבנקים

. במדריך זה נעבור יחד על כל שלב בתהליך המשכנתא, מהפנייה הראשונה לבנק ועד לקבלת הכסף בפועל – כדי שתדעו למה לצפות, איך להתכונן, ואיך לעשות את זה נכון.

מה כולל התהליך של לקיחת משכנתא?

לקיחת משכנתא היא לא "קובץ אחד ששולחים לבנק". מדובר בהליך פיננסי הכולל מספר שלבים שדורשים הבנה פיננסית, הערכת סיכונים והתנהלות מול גופים שונים. בין היתר, תצטרכו:

• להבין כמה כסף אתם באמת צריכים.
• לחשב את ההון העצמי שיש לכם (חסכונות, קרנות השתלמות, עזרה מההורים).

לבדוק את יכולת ההחזר שלכם. לקבל אישור עקרוני.

לבחור את תמהיל הריביות הנכון. לחתום על חוזים, לספק בטחונות ולעבור רישום בטאבו.

טבלת אחוזי מימון לפי סוג הדירה:

ככל שאחוז המימון גבוה יותר – הריביות שתשלמו יהיו לרוב גבוהות יותר.

עוד לפני שמתחילים, חשוב לבצע חישוב של ההכנסה הפנויה – כמה כסף נשאר לכם בכל חודש לאחר התחייבויות שוטפות. ההחזר החודשי של המשכנתא (כולל הלוואות נוספות במקביל) לא יעלה לרוב על 40% מהכנסה פנויה.

איך מתחילים? מה נדרש כדי לקחת משכנתא?

תהליך המשכנתא מתחיל הרבה לפני שחותמים על חוזה דירה. הנה השלבים ההתחלתיים שכדאי לבצע מראש:

1. הערכת תקציב: חשבו את ההון העצמי שלכם – קרנות השתלמות, פיקדונות, מענקים, עזרה משפחתית.
2. בדיקת יכולת החזר: חישוב סכום ההכנסה נטו לאחר הפחתת התחייבויות – משכנתא + הלוואות לא יעלו על 35%-40% ממנה.

בדיקת זכאות ממשלתית (אם רלוונטי): קחו בחשבון את האפשרות לקבלת משכנתא בתנאים מועדפים לזכאים.

מסמכים שכדאי להכין מראש:

• שלושה תלושי שכר אחרונים.
• תדפיסי עו"ש מהחודשים האחרונים.

אישור יתרות חשבון. מסמכים על התחייבויות והלוואות.

אישורים על חסכונות.

המלצה של המרכז למשכנתאות: אל תמתינו לרגע האחרון עם איסוף הנתונים – בנקים אוהבים לקוחות מסודרים.

שלבי לקיחת המשכנתא בפועל

שלב ראשון – אישור עקרוני לעסקה, מהו בכלל?

אישור עקרוני הוא בעצם איתות חיובי מהבנק – "בגדול, אתם עומדים בתנאים לקבלת משכנתא". מדובר בשלב מקדים שבו תשלחו לבנק את הנתונים הכלליים שלכם: גובה הכנסה, שיעור מימון נדרש, סוג הנכס וכו'. בשלב זה הבנק לא דורש עדיין את כל המסמכים – זו בדיקת כדאיות בסיסית.

מה חשוב לדעת:

• ניתן להגיש בקשה לכמה בנקים במקביל.
• התשובה מתקבלת בדרך כלל תוך מספר ימים.

אישור עקרוני תקף לרוב ל-90 יום (תבדקו מול הבנק). שינוי בפרטי העסקה או ההכנסות עלול לדרוש הוצאת אישור חדש.

שימו לב: אם אתם נדרשים למימון של 75% מהנכס – כדאי להזמין שמאות מוקדמת כדי למנוע הפתעות. שמאי עלול להעריך את שווי הנכס נמוך ממחיר הרכישה – וזה ישפיע על אחוז המימון שתקבלו בפועל.

שלב שני – בחירת תמהיל המשכנתא הכדאי ביותר

זה השלב שבו אתם מכתיבים לבנק את תנאי ההחזר – ולא להפך. תמהיל המשכנתא הוא האופן שבו תחלקו את ההלוואה בין מסלולי ריבית שונים. כל מסלול שונה זה מזה ברמת הסיכון, בריבית, וביכולת למחזר בעתיד.

דגשים חשובים:

• אין תמהיל אחד נכון – הוא מותאם אישית לצרכים, ליכולת ההחזר ולתוכניות העתידיות.
• כדאי להתייעץ עם יועץ עצמאי – ולא להסתמך רק על נציג הבנק.

בצעו השוואת ריביות בין בנקים. אתם תופתעו לגלות את פערי ההצעות.

לדוגמה: משפחה שמעדיפה יציבות תבחר מסלול עם רוב קבוע ולא צמוד. משקיע שמאמין בירידת ריבית יעדיף פריים או משתנה צמודה.

שלב שלישי – בטחונות לבנק

לא תצאו מהבנק עם מזוודה של כסף – קודם תספקו לבנק ביטחונות לכך שהוא יקבל את כספו בחזרה:

• רישום בטאבו – שיעבוד הדירה על שם הבנק עד סיום ההלוואה.
• ביטוח חיים – במקרה של מוות, הבנק לא יישאר עם חוב לא משולם.

ביטוח מבנה – כיסוי לנזקים פיזיים בנכס. הערכת שמאי – חובה לרוב הנכסים שלא מקבלן.

אל תתמהמהו בביצוע המשימות – לבנק יש לו"זים ברורים. עורך הדין שלכם הוא שותף מרכזי כאן – ודאו שהוא זמין ואחראי.

שלב רביעי – קבלת המשכנתא ותחילת פרעונה

כל המסמכים סודרו? כל התנאים מולאו? עכשיו הבנק מוכן לשחרר את הכסף. סכום המשכנתא מועבר ישירות למוכר, ולא לחשבון שלכם.

מה צפוי מרגע זה:

• קבלת שטרות משכנתא.
• פתיחת תיק החזר חודשי בהתאם לתמהיל הנבחר.

תאריך פירעון ראשון – לרוב חודש מהיום שהכסף שוחרר. שליחת אישורים לרשם המשכנתאות.

חשוב לדעת: ברוב המקרים תידרשו להחזיר את ההלוואה בתשלומים חודשיים שווים או משתנים, בהתאם למסלול. ודאו שאתם מבינים את לוח הסילוקין שלכם היטב.

חישוב הכנסה פנויה – איך נחשב?

הבנק לא ישאל רק "כמה אתם מרוויחים?" – אלא גם "כמה באמת נשאר לכם בכל חודש?". הכנסה פנויה היא ההפרש בין הכנסות קבועות להתחייבויות חודשיות – והיא הבסיס לחישוב הסכום שתוכלו לקבל.

הכנסות שייחשבו:

• משכורת נטו
• שומת מס לשכירים/עצמאים
• קצבאות קבועות (ילדים, נכות, מזונות)

התחייבויות שיש להפחית:

• הלוואות שוטפות (למעט כאלו שיסתיימו תוך פחות מ-18 חודשים)
• תשלומי מזונות/שכירות
• התחייבויות קבועות אחרות

המרכז למשכנתאות ממליץ שההחזר החודשי של המשכנתא (כולל הלוואות נוספות) לא יעלה על 35%-40% מההכנסה הפנויה.

דוגמה חישובית:

טיפ אחרון: הכינו את החישוב הזה מראש, עם מסמכים מגבים – זה יזרז את תהליך קבלת ההחלטה בבנק.