משכנתא לדירה שנייה: המדריך המקיף לרוכשים ומשקיעים

בשנת 2023 חלה עלייה של כ-20% ברכישת דירות שניות בישראל, מגמה המשקפת את הביקוש הגובר להשקעות נדל"ן. אם גם אתם שוקלים לרכוש דירה שנייה, בין אם להשקעה או לשימוש אישי, אתם עומדים בפני אתגר מימוני משמעותי. משכנתא לדירה שנייה כרוכה בתנאים שונים ומורכבים יותר מאשר לדירה ראשונה. במאמר זה נפרוש בפניכם את כל המידע החיוני שתצטרכו כדי לקבל החלטה מושכלת ולנווט בהצלחה את תהליך קבלת המשכנתא.

מהי משכנתא לדירה שנייה?

כשאתם לוקחים משכנתא לדירה שניה, אתם למעשה נכנסים לקטגוריה חדשה מבחינת הבנקים והרגולטורים. זו כבר לא רק קורת גג מעל הראש, אלא גם השקעה פוטנציאלית. הבנקים מתייחסים לזה אחרת, והמשמעות היא שתצטרכו להתמודד עם כללי משחק שונים.

ההבדל בין דירה ראשונה לשנייה מבחינת הבנקים

הבנקים רואים במשכנתא לדירה שניה סיכון גדול יותר. למה? כי יש לכם כבר התחייבות אחת על הגב. זה כמו ללכת על חבל דק כשיש לכם משקולת ביד – אפשרי, אבל מאתגר יותר. הנה כמה הבדלים מרכזיים:

1. אחוזי מימון: בדירה ראשונה אפשר לקבל עד 75% מימון. בדירה שנייה? רק 50%. זה אומר שתצטרכו יותר הון עצמי.
2. ריביות: לרוב, הריביות על משכנתא לדירה שניה יהיו גבוהות יותר. הבנק רואה בזה סיכון גדול יותר ומתמחר בהתאם.
3. בדיקות מחמירות: הבנק יבדוק את היכולת שלכם להחזיר שתי משכנתאות במקביל. זה כמו מבחן כושר פיננסי – צריך להיות בכושר טוב כדי לעבור אותו.

תנאים וכללים במשכנתא לדירה שנייה

לקיחת משכנתא לדירה שניה היא כמו משחק שחמט – יש הרבה חוקים וצריך לתכנן כמה מהלכים קדימה. בואו נבחן את הכללים העיקריים:

מגבלות המימון של בנק ישראל

בנק ישראל, השחקן הראשי בזירה הזו, קבע כללים ברורים:

• מקסימום 50% מימון: זה אומר שאם אתם רוצים לקנות דירה ב-2 מיליון ש"ח, הבנק ייתן לכם מקסימום מיליון ש"ח. את השאר? תצטרכו להביא מהבית.
• הגבלות על מסלולי ריבית: בנק ישראל מגביל את השימוש במסלולי ריבית מסוימים, כמו הפריים, כדי להקטין סיכונים.

זה נשמע מגביל? נכון. אבל זה גם מגן עליכם מלקחת על עצמכם יותר ממה שאתם יכולים להחזיר.

דרישות ההון העצמי

כפי שכבר הבנתם, ההון העצמי הוא השחקן המרכזי במשכנתא לדירה שניה. הנה כמה נקודות חשובות:

• לפחות 50% מערך הנכס: זה המינימום. אבל זכרו – יש עוד הוצאות.
• מס רכישה: בדירה שנייה זה מתחיל ב-8% מהשקל הראשון. זה סכום נכבד שצריך להביא בחשבון.
• הוצאות נלוות: עו"ד, שמאות, ביטוחים – כל אלה מצטברים לסכום לא מבוטל.

בואו ניקח דוגמה: דירה שעולה 2 מיליון ש"ח.

הוצאה	סכום
הון עצמי מינימלי (50%)	1,000,000 ש"ח
מס רכישה (8%)	160,000 ש"ח
הוצאות נלוות (משוער)	30,000 ש"ח
סה"כ נדרש	1,190,000 ש"ח

כפי שאתם רואים, בפועל אתם צריכים יותר מ-50% הון עצמי.

השפעת ההכנסות על אישור המשכנתא

הבנק רוצה לדעת שאתם מסוגלים להחזיר את המשכנתא לדירה שניה בלי לקרוס. הנה כמה נקודות מפתח:

• יחס החזר להכנסה: הבנקים בדרך כלל לא יאשרו החזר חודשי שעולה על 40% מההכנסה הפנויה שלכם.
• הכנסות משכירות: אם אתם מתכננים להשכיר את הדירה, הבנק יכול לקחת בחשבון חלק מההכנסה הצפויה הזו.
• איכות האשראי: ההיסטוריה הפיננסית שלכם חשובה מאוד. זה כמו תעודת זהות כלכלית.

נוסחה פשוטה לחישוב יכולת ההחזר:

יכולת החזר חודשית = (הכנסה חודשית נטו + 70% מהכנסה צפויה משכירות) * 0.4

לדוגמה, אם ההכנסה החודשית נטו שלכם היא 20,000 ש"ח, והשכירות הצפויה היא 5,000 ש"ח:

יכולת החזר = (20,000 + 0.7 * 5,000) * 0.4 = 9,400 ש"ח

זה אומר שהבנק יאשר לכם משכנתא עם החזר חודשי של עד 9,400 ש"ח.

משכנתא לדירה שניה היא מסע מאתגר אבל אפשרי. עם תכנון נכון, הבנה של הכללים, והיערכות פיננסית מתאימה, אתם יכולים להפוך את החלום של דירה שנייה למציאות. זכרו – ידע הוא כוח, במיוחד כשמדובר בהחלטות פיננסיות גדולות כאלה.

אפשרויות המימון לרכישת דירה שנייה

כשמדובר במשכנתא לדירה שניה, יש יותר מדרך אחת להגיע ליעד. בואו נסקור את האפשרויות העומדות בפניכם ונבין איך לבחור את המסלול הנכון עבורכם.

משכנתא בנקאית vs מימון חוץ בנקאי 

1. משכנתא בנקאית:
   • יתרונות: ריביות נמוכות יחסית, תנאים יציבים, אמינות גבוהה.
   • חסרונות: מגבלת מימון של 50%, תהליך ארוך ומורכב, דרישות מחמירות.
2. מימון חוץ בנקאי:
   • יתרונות: אפשרות למימון גבוה יותר (לעתים עד 90%), גמישות בתנאים, תהליך מהיר יותר.
   • חסרונות: ריביות גבוהות יותר, לעתים פחות יציבות לטווח ארוך.

טבלת השוואה:

קריטריון	משכנתא בנקאית	מימון חוץ בנקאי
אחוז מימון מקסימלי	50%	עד 90%
טווח ריביות	3%-5%	5%-10%
זמן אישור ממוצע	4-6 שבועות	1-2 שבועות
גמישות בתנאים	נמוכה	גבוהה

שילוב מקורות מימון שונים

לקיחת משכנתא לדירה שניה לא חייבת להיות "או-או". לעתים קרובות, השילוב הנכון הוא המפתח להצלחה:

1. משכנתא בנקאית + השלמה חוץ בנקאית: למשל, 50% מהבנק ו-20% נוספים מחברת מימון חוץ בנקאית.
2. שימוש בנכס קיים: שעבוד הדירה הראשונה לטובת מימון נוסף לדירה השנייה.
3. מימון משפחתי + בנקאי: שילוב של הלוואה משפחתית עם משכנתא בנקאית.

דוגמה מספרית: לרכישת דירה בשווי 2 מיליון ש"ח:

• 1 מיליון ש"ח (50%) – משכנתא בנקאית
• 400,000 ש"ח (20%) – מימון חוץ בנקאי
• 600,000 ש"ח (30%) – הון עצמי

זכרו: השילוב הנכון תלוי במצבכם הפיננסי, ביכולת ההחזר שלכם ובמטרות ארוכות הטווח שלכם.

עלויות נלוות ברכישת דירה שנייה

ברכישת דירה שנייה, המשכנתא לדירה שניה היא רק חלק מהסיפור. יש עלויות נוספות שחשוב להכיר ולתכנן מראש.

מס רכישה והשלכותיו

מס הרכישה הוא אחד ההבדלים המשמעותיים בין רכישת דירה ראשונה לשנייה:

• דירה ראשונה: פטור עד לסכום מסוים (נכון ל-2024: 1,919,155 ש"ח).
• דירה שנייה: מס מהשקל הראשון, מתחיל ב-8% ועולה ל-10% על החלק שמעל 5,872,725 ש"ח.

דוגמה: על דירה בשווי 2 מיליון ש"ח:

מס רכישה = 2,000,000 * 8% = 160,000 ש"ח

השלכות:

1. הגדלת ההון העצמי הנדרש: המס מתווסף לסכום שתצטרכו להביא מכיסכם.
2. השפעה על כדאיות העסקה: יש לקחת בחשבון את המס בחישובי הרווחיות.
3. תזרים מזומנים: נדרש תכנון מדוקדק כדי לעמוד בתשלום הגבוה.

הוצאות נוספות שיש לקחת בחשבון

מעבר למס הרכישה ולמשכנתא לדירה שניה, יש עוד כמה הוצאות שחשוב לזכור:

1. עמלת פתיחת תיק: בין 0.25% ל-0.5% מסכום המשכנתא.
2. שכר טרחת עורך דין: בדרך כלל 0.5%-1% משווי העסקה.
3. שמאות: בין 1,500 ש"ח ל-2,500 ש"ח.
4. ביטוחים: ביטוח חיים וביטוח מבנה – כ-0.5% מסכום המשכנתא שנתי.
5. עמלת תיווך (אם רלוונטי): כ-2% משווי הנכס.

טבלת הוצאות לדוגמה (על דירה בשווי 2 מיליון ש"ח):

הוצאה	סכום משוער
מס רכישה	160,000 ש"ח
עמלת פתיחת תיק	5,000 ש"ח
עו"ד	15,000 ש"ח
שמאות	2,000 ש"ח
ביטוחים (שנה ראשונה)	5,000 ש"ח
תיווך	40,000 ש"ח
סה"כ	227,000 ש"ח

חשוב לזכור: הוצאות אלו הן מעבר להון העצמי הנדרש לרכישת הדירה עצמה. בדוגמה שלנו, על דירה של 2 מיליון ש"ח, תצטרכו להביא מינימום של 1 מיליון ש"ח הון עצמי + 227,000 ש"ח הוצאות נלוות. זה סכום משמעותי שחשוב לתכנן מראש.

יתרונות וחסרונות ברכישת דירה שנייה 

כשאתם שוקלים לקחת משכנתא לדירה שניה, חשוב לשקול את כל ההיבטים – הטוב, הרע, והמסובך. בואו נצלול לעומק:

הזדמנויות להשקעה וגידול הון

1. הכנסה פסיבית: השכרת הדירה השנייה יכולה לייצר זרם הכנסות קבוע. למשל, דירה שעולה 1.5 מיליון ש"ח יכולה להניב שכירות של כ-5,000 ש"ח בחודש.
2. עליית ערך: היסטורית, מחירי הנדל"ן בישראל עולים לאורך זמן. דירה שנרכשה ב-2013 ב-1 מיליון ש"ח יכולה להיות שווה כיום 1.5 מיליון ש"ח או יותר.
3. גיוון תיק השקעות: נדל"ן נחשב לנכס יציב יחסית, המאזן השקעות תנודתיות יותר כמו מניות.
4. מינוף: המשכנתא לדירה שניה מאפשרת לכם להשתמש בכסף של הבנק כדי להגדיל את ההון שלכם.
5. יתרונות מס: הוצאות כמו ריבית על המשכנתא ותחזוקה יכולות להיות מוכרות לצורכי מס.

סיכונים פיננסיים ותפעוליים

1. עומס פיננסי: שתי משכנתאות יכולות להיות נטל כבד. אם ההחזר החודשי הכולל הוא 30% מההכנסה שלכם, כל שינוי קטן בהכנסה יכול ליצור קושי.
2. תנודתיות בשוק: אם מחירי הדירות יירדו, אתם עלולים למצוא את עצמכם "מתחת למים" – חייבים יותר ממה ששווה הנכס.
3. ריבית משתנה: אם לקחתם משכנתא לדירה שניה בריבית משתנה, עלייה בריבית יכולה להגדיל משמעותית את ההחזר החודשי.
4. הוצאות בלתי צפויות: תיקונים, שיפוצים, או תקופות ללא שוכר יכולים לפגוע בתזרים המזומנים.
5. מורכבות ניהולית: ניהול שתי דירות דורש זמן, אנרגיה וידע. זה יכול להיות כמו עבודה נוספת.

טבלת השוואה: יתרונות מול חסרונות

יתרונות	חסרונות
הכנסה פסיבית	עומס פיננסי
פוטנציאל לעליית ערך	סיכון לירידת ערך
גיוון השקעות	מורכבות ניהולית
מינוף פיננסי	סיכון ריבית
יתרונות מס	הוצאות בלתי צפויות

תכנון פיננסי מושכל למשכנתא שנייה

כשאתם לוקחים משכנתא לדירה שניה, אתם למעשה מתחילים עסק קטן. וכמו כל עסק, צריך תוכנית:

בניית תוכנית עסקית ותזרימית

1. הערכת הכנסות:
   • שכר דירה צפוי
   • עליית ערך פוטנציאלית
2. חישוב הוצאות:
   • החזרי משכנתא
   • מיסים (ארנונה, מס הכנסה)
   • תחזוקה שוטפת
   • ביטוחים
3. תזרים מזומנים: חשבו על תרחישים שונים. למשל, מה יקרה אם הדירה תהיה ריקה חודשיים?
4. נקודת איזון: כמה זמן ייקח עד שההכנסות יכסו את ההוצאות?

דוגמה לתזרים מזומנים פשוט (חודשי):

פריט	סכום
הכנסה משכירות	5,000 ש"ח
החזר משכנתא	-3,500 ש"ח
ארנונה ותחזוקה	-500 ש"ח
ביטוחים	-200 ש"ח
רווח נטו	800 ש"ח

חשיבות הייעוץ המקצועי בתהליך משכנתא לדירה שניה

לקיחת משכנתא לדירה שניה היא החלטה מורכבת. ייעוץ מקצועי יכול לחסוך לכם כסף וכאב ראש:

1. יועץ משכנתאות: יעזור לכם למצוא את המסלול הטוב ביותר ולנהל מו"מ עם הבנקים.
2. רואה חשבון: יסביר את ההשלכות המיסויות ויעזור בתכנון מס אופטימלי.
3. עורך דין: יבדוק את החוזים ויוודא שהזכויות שלכם מוגנות.
4. שמאי: יעריך את שווי הנכס ויעזור לכם להבין אם המחיר הוגן.
5. יועץ השקעות: יעזור לכם לראות איך הדירה השנייה משתלבת בתוכנית הפיננסית הכוללת שלכם.

השקעה בייעוץ מקצועי יכולה לחסוך לכם אלפי שקלים בטווח הארוך ולהבטיח שאתם מקבלים החלטות מושכלות.

שאלות נפוצות בנושא משכנתא לדירה שנייה

האם ניתן לקחת משכנתא על דירה שנייה אם יש כבר משכנתא על הדירה הראשונה? 

כן, זה אפשרי. הבנק יבחן את היכולת שלכם להחזיר את שתי המשכנתאות. בדרך כלל, ההחזר החודשי הכולל לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה שלכם.

מה קורה אם אני רוצה למכור את הדירה הראשונה לאחר רכישת הדירה השנייה? 

אתם יכולים למכור את הדירה הראשונה, אבל יש השלכות מס. אם תמכרו תוך 18 חודשים מרכישת הדירה השנייה, תוכלו לבקש החזר חלקי של מס הרכישה ששילמתם על הדירה השנייה.

האם יש הבדל בריביות המשכנתא בין דירה ראשונה לשנייה? 

לרוב, הריביות על משכנתא לדירה שניה גבוהות מעט יותר. זה נובע מהסיכון הגבוה יותר שהבנק רואה בהלוואה זו. ההפרש יכול לנוע בין 0.1% ל-0.5%, תלוי בנסיבות.

האם ניתן להשתמש בזכאות ממשרד השיכון לרכישת דירה שנייה? 

לא, זכאות ממשרד השיכון מיועדת רק לרוכשי דירה ראשונה או למשפרי דיור שמוכרים את דירתם היחידה.

מה ההשלכות המיסויות של החזקת שתי דירות מבחינת מס הכנסה?

• הכנסות משכר דירה עד תקרה מסוימת (כ-5,196 ש"ח נכון ל-2023) פטורות ממס.
• מעבר לסכום זה, תחויבו במס בשיעור של 10% או לפי מדרגות המס הרגילות, לפי בחירתכם.
• הוצאות כמו ריבית על המשכנתא, פחת, ותחזוקה יכולות להיות מוכרות לצורכי מס, מה שיכול להקטין את חבות המס שלכם.