רכישת דירה להשקעה היא אחת הדרכים הפופולריות ביותר להגדלת ההון וליצירת הכנסה פסיבית, אך לפני שנכנסים לעסקה, חשוב להבין את האתגרים הכרוכים בכך. מגבלות מימון, מיסוי גבוה יותר וסיכונים בשוק הנדל"ן יכולים להשפיע באופן משמעותי על הרווחיות של ההשקעה.
למרות זאת, משכנתא לדירה להשקעה יכולה להיות כלי רב-עוצמה למינוף פיננסי ולמקסום הרווחים, אם משתמשים בה נכון. במאמר זה נסביר מהם הסוגים השונים של השקעות בנדל"ן, נפרט את היתרונות של משכנתא להשקעה ונעניק הכוונה היכן וכיצד להתחיל בתהליך.
מה זו בעצם דירה להשקעה?
דירה להשקעה היא נכס שנרכש במטרה להניב רווחים, ולא כדי לשמש כבית מגורים לרוכש. מבחינה משפטית, דירה להשקעה מוגדרת כדירה שנייה ומעלה שאדם רוכש מעבר לדירתו היחידה.
ברמה הפיננסית, בנק ישראל מגביל את המימון לרכישת דירות להשקעה ל-50% בלבד משווי הנכס, מה שמחייב את המשקיע להביא הון עצמי גבוה יותר בהשוואה לרכישת דירה למגורים.
המשקיעים בתחום זה לרוב פועלים בשני מסלולים עיקריים: רכישת נכס לטובת השכרה לטווח ארוך או רכישת נכס לצורך השבחה ומכירה ברווח (פליפ). לכל גישה יש יתרונות וחסרונות שיש לקחת בחשבון.
דירה לטובת תשואה שוטפת
מודל זה מבוסס על רכישת נכס והשכרתו לטווח ארוך כדי לייצר הכנסה פסיבית
יתרונות:
- הכנסה חודשית קבועה מדמי השכירות, שיכולה לכסות חלק מהמשכנתא או את כולה.
- בניית ערך לטווח הארוך – הנכס עשוי לעלות בערכו עם הזמן.
- יציבות כלכלית יחסית בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים.
חסרונות:
- אחריות על תחזוקת הנכס, תיקונים ותקופות שבהן הדירה עומדת ריקה.
- תלות בביקוש לשכירות באזור הנכס.
- ייתכן שהשכירות לא תכסה לחלוטין את ההחזר החודשי של המשכנתא.
משקיעים בשיטה זו נוטים לבחור נכסים באזורים עם ביקוש גבוה להשכרה, כגון מרכזי ערים, אזורי אוניברסיטאות או מקומות עם צמיחה כלכלית חזקה.
דירה לטובת פליפ
מודל הפליפ מבוסס על רכישת נכס במחיר נמוך יחסית, השבחתו ומכירתו במחיר גבוה יותר תוך זמן קצר.
יתרונות:
- אפשרות לרווח מהיר תוך חודשים עד שנים ספורות.
- אין תלות בשוכרים או בניהול נכס לטווח ארוך.
- ניתן לנצל תקופות של עליית מחירים בשוק הנדל"ן.
חסרונות:
- סיכון גבוה יותר – לא תמיד המחירים עולים כפי שמצפים.
- עלויות נוספות כמו שיפוצים, עמלות עורך דין, מסים וכדומה.
- קנסות יציאה מהמשכנתא במידה ומוכרים את הנכס מוקדם מהצפוי.
משקיעים בפליפ מחפשים לרוב נכסים באזורי התחדשות עירונית, אזורי תמ"א 38 או דירות שזקוקות לשיפוץ משמעותי.
יתרונות של משכנתא לדירה להשקעה
- מינוף פיננסי – השימוש במשכנתא מאפשר למשקיעים לרכוש נכס עם פחות הון עצמי, ולהגדיל את פוטנציאל הרווח.
- פריסת תשלומים ארוכה – הבנקים מאפשרים פריסת משכנתא של עד 30 שנה, מה שמקטין את ההחזר החודשי.
- גמישות בתמהיל ההחזר – ניתן לבחור מסלולים שמאפשרים פירעון מוקדם, התאמת הריבית ואיזון בין רווחיות לתזרים מזומנים.
- הכנסה שוטפת – השקעה בנדל"ן מניב מאפשרת יצירת זרם הכנסות מדמי שכירות, שיכול לשמש להחזר המשכנתא ולהכנסה נוספת.
- עליית ערך עתידית – לאורך זמן, נכסים נוטים להעלות את ערכם, מה שמגדיל את שווי ההשקעה.
איפה כדאי להתחיל?
- הגדרת מטרות ההשקעה – האם המטרה היא יצירת תשואה חודשית משכירות או רווח מהיר ממכירה?
- הערכת יכולת פיננסית – בדיקה של ההון העצמי הקיים, גובה המשכנתא האפשרי, ויכולת ההחזר החודשי.
- קבלת אישור עקרוני מהבנק – אישור מקדים למשכנתא מאפשר לדעת מראש את היקף המימון האפשרי ולהימנע מהפתעות בהמשך.
- איתור הנכס – חיפוש דירה במיקום הנכון עם פוטנציאל תשואה גבוהה, לפי תקציב ותכנון מראש.
- תכנון נכון של תמהיל המשכנתא – התאמת ההחזר החודשי ליכולת הכלכלית ולתוכנית ההשקעה, תוך בחירת מסלולים מתאימים.
- מו"מ על תנאי המשכנתא – בחירת מסלול עם ריבית נוחה, בדיקה של קנסות פירעון מוקדם וגמישות החזרים בהתאם לסוג ההשקעה.
- בדיקות לפני הרכישה – שמאות מוקדמת, בדיקות משפטיות ותכנון מס חכם כדי להימנע מהוצאות בלתי צפויות.
מהם התנאים לקבלת משכנתא לדירה להשקעה?
משכנתא לדירה להשקעה כפופה לתנאים מחמירים יותר ממשכנתא לדירת מגורים ראשונה, בשל הרצון של הרגולטור לצמצם את הביקוש לדירות להשקעה ולהגביל את הסיכונים לבנקים. להלן התנאים העיקריים לקבלת משכנתא להשקעה:
- הון עצמי גבוה יותר – בנק ישראל מגביל את אחוזי המימון למשכנתאות להשקעה ל-50% משווי הנכס, כלומר, הרוכש נדרש להביא לפחות 50% הון עצמי.
- בדיקת הכנסות ויכולת החזר – הבנק יבחן את ההכנסה החודשית של הלווה, כולל הכנסת שכירות מנכסים קיימים (אם יש), כדי לוודא שהוא מסוגל לעמוד בהחזרים החודשיים.
- בדיקת דירוג אשראי – היסטוריית האשראי של הלווה נבדקת כדי להעריך את מידת הסיכון של מתן ההלוואה. ככל שהדירוג טוב יותר, כך ניתן לקבל תנאים משופרים.
- עמידה ברגולציה של בנק ישראל – מאחר שמדובר בדירה להשקעה, הבנקים מחויבים להקפיד על ההוראות של בנק ישראל בנוגע לאחוזי המימון ותנאי ההחזר.
- תנאים נוקשים יותר לעומת דירה למגורים – הריביות על משכנתאות להשקעה לרוב יהיו גבוהות יותר ממשכנתא רגילה, בגלל הסיכון הגבוה יותר שמייחס הבנק לעסקאות השקעה.
- שמאות מוקדמת – הבנק עשוי לדרוש שמאות מוקדמת כדי לוודא ששווי הנכס אכן מצדיק את גובה ההלוואה המבוקשת.
האם כדאי לקחת משכנתא לדירה להשקעה?
לקיחת משכנתא לדירה להשקעה יכולה להיות החלטה פיננסית נבונה, אך יש לשקול אותה בזהירות בהתאם לתכנון הכלכלי האישי ולמצב השוק.
יתרונות:
- מינוף פיננסי – ניתן להשתמש בכסף של הבנק כדי להשקיע ולהרוויח תשואה על הון קטן יחסית.
- יצירת הכנסה פסיבית – דמי השכירות יכולים לכסות חלק מהמשכנתא ואף להניב רווח חודשי.
- עליית ערך הנכס – עם הזמן, מחירי הדירות עשויים לעלות, מה שיכול להוביל לרווחי הון משמעותיים.
- פיזור סיכונים – השקעה בנדל"ן יכולה לשמש ככלי לגיוון תיק ההשקעות לצד מניות ואפיקים פיננסיים אחרים.
חסרונות:
- התחייבות ארוכת טווח – תשלומי המשכנתא מחייבים יציבות כלכלית ויכולת לעמוד בהחזרים.
- סיכוני שוק – ירידת מחירים או ירידה בביקוש לשכירות עשויים להפוך את ההשקעה לפחות רווחית.
- מיסוי גבוה יותר – מס הרכישה על דירה שנייה גבוה יותר בהשוואה לדירה יחידה, ויש לקחת זאת בחשבון בחישובי הרווחיות.
- ניהול הנכס – המשקיע צריך להתמודד עם שוכרים, תחזוקה ודמי ניהול במקרה של רכישת דירה בבניין משותף.
לכן, ההחלטה האם לקחת משכנתא להשקעה תלויה בפרופיל הפיננסי האישי, ביכולת לעמוד בתנאים ובאופק ההשקעה המתוכנן.
תהליך לקיחת משכנתא לדירה להשקעה
התהליך של לקיחת משכנתא לדירה להשקעה דומה במובנים רבים לתהליך של משכנתא רגילה, אך יש כמה שלבים ייחודיים:
1️⃣ הגדרת מטרת ההשקעה – יש להחליט האם המטרה היא השכרה לטווח ארוך או מכירה מהירה (פליפ), שכן סוג ההשקעה משפיע על בחירת התמהיל והמסלולים במשכנתא.
2️⃣ חישוב התקציב וההון העצמי – בהתאם למגבלות המימון, המשקיע צריך להגדיר מהו ההון העצמי שעומד לרשותו וכמה מימון יידרש מהבנק.
3️⃣ קבלת אישור עקרוני מהבנק – זהו שלב קריטי שמאפשר לדעת מראש מהו גובה המשכנתא המאושר, כדי להימנע מהפתעות בהמשך.
4️⃣ איתור נכס מתאים – חיפוש נכס באזורים עם ביקוש גבוה לשכירות או עם פוטנציאל השבחה עתידי.
5️⃣ בדיקות משפטיות ושמאות – הבנק ידרוש לעיתים לבצע שמאות מוקדמת כדי לוודא ששווי הנכס תואם את הסכום המבוקש במשכנתא.
6️⃣ בניית תמהיל משכנתא מתאים – חשוב לבנות מסלול הלוואה שיתאים למטרות ההשקעה (למשל, פליפ ידרוש מסלול עם קנסות יציאה נמוכים).
7️⃣ ניהול משא ומתן על הריבית והתנאים – תמיד כדאי לנהל מו"מ עם הבנק כדי להשיג תנאים טובים יותר.
8️⃣ חתימה על המשכנתא וקבלת הכספים – לאחר סיום כל הבדיקות וחתימת ההסכם, המשכנתא תשוחרר לטובת רכישת הנכס.
מאיפה הכי טוב לקחת משכנתא לדירה להשקעה?
- הבנקים המסחריים – רוב המשקיעים בוחרים לקחת משכנתא מהבנקים הגדולים (כגון בנק הפועלים, מזרחי-טפחות, לאומי, דיסקונט), מאחר שהם מציעים ריביות נוחות, מסלולים מגוונים ואפשרויות פריסה נוחות.
- חברות מימון חוץ-בנקאיות – אופציה טובה למי שמעוניין במימון גבוה יותר (עד 70%-90% משווי הנכס), אך יש לקחת בחשבון שהתנאים פחות נוחים והריביות לרוב גבוהות יותר.
- קרנות השקעה פרטיות – ישנן קרנות פרטיות המעניקות הלוואות לנדל"ן, אך לרוב זה מתאים למשקיעים מנוסים בלבד.
- משקיעים פרטיים וחברות אשראי חוץ-בנקאיות – במקרים מסוימים ניתן לקבל מימון מגופים פרטיים בתנאים משתנים, אך נדרש תכנון מדויק כדי להימנע מהתחייבויות בעייתיות.
🔹 מה עדיף?
- אם מחפשים ריביות נמוכות ויציבות, עדיף לפנות לבנקים המסחריים.
- אם יש צורך באחוזי מימון גבוהים יותר, עדיף לפנות לחברות חוץ-בנקאיות או קרנות השקעה.
- אם ההשקעה היא לטווח קצר (פליפ), עדיף מסלולים עם מינימום קנסות יציאה.
- אם המטרה היא יצירת תזרים חיובי מהשכרה, כדאי לבחון אפשרות לפריסת תשלומים ארוכה ככל האפשר.
תמהיל משכנתא מומלץ לדירה להשקעה
תמהיל משכנתא לדירה להשקעה צריך להיות מותאם למטרה של ההשקעה – בין אם מדובר בהשכרה לטווח ארוך או במכירה מהירה (פליפ). הנה כמה עקרונות מנחים לבניית תמהיל נכון:
- הלוואה צמודת פריים (שליש מהמשכנתא) – מסלול ללא הצמדה למדד וריבית משתנה בהתאם לריבית בנק ישראל. מתאים להשקעות שבהן צפויה החזקה ממושכת.
- הלוואה בריבית קבועה לא צמודה (20%-30% מהמשכנתא) – מסלול יציב שלא מושפע משינויים כלכליים, מסייע בהפחתת סיכונים ומומלץ כאשר מתכננים החזקת נכס לטווח ארוך.
- הלוואה צמודה למדד בריבית משתנה (20%-30%) – מסלול שמאפשר ריביות נמוכות יחסית בהתחלה, אך יש לקחת בחשבון שינויים עתידיים במדד המחירים לצרכן.
- הלוואה לזמן קצר ללא קנסות יציאה (למשקיעים בפליפ) – אם המטרה היא למכור את הנכס בתוך כמה שנים, מומלץ לבחור מסלול ללא עמלות פירעון מוקדם כדי להימנע מקנסות.
🔹 המלצה כללית:
- למשקיעים המחפשים תשואה משכירות – מומלץ לבחור תמהיל יציב עם החזר חודשי נמוך ככל האפשר.
- למשקיעים בפליפ – מסלולים עם ריביות נמוכות לטווח קצר וגמישות בפירעון מוקדם.
- תמיד כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות כדי להתאים את התמהיל לפי יכולת ההחזר והתכנון הכלכלי.
משכנתא לדירה להשקעה – הפכו את ההשקעה לרווח בטוח!
הגיע הזמן להמיר את ההשקעה לנכס מניב! אם אתם שוקלים לרכוש דירה להשקעה, אנחנו מציעים פתרונות משכנתא מותאמים שממקסמים את הרווחים ומפחיתים את הסיכונים. בואו לקבל ייעוץ מקצועי שיסייע לכם לבחור את ההצעה האידיאלית ולפתוח דלת לעתיד פיננסי יציב. התקשרו עכשיו למרכז למשכנתאות וקבלו הצעת מחיר מיידית!
שאלות ותשובות
מה ההבדל בין משכנתא לדירה ראשונה לבין משכנתא לדירה להשקעה?
משכנתא לדירה להשקעה מוגבלת למימון של עד 50% משווי הנכס, ויש בה ריביות גבוהות יותר ומיסים נוספים כמו מס רכישה גבוה יותר.
האם ניתן לקבל משכנתא של יותר מ-50% לרכישת דירה להשקעה?
בבנקים לא, אך גופים חוץ-בנקאיים יכולים להציע עד 70%-90% מימון בתנאים שונים ובריביות גבוהות יותר.
איזה סוג משכנתא עדיף – קבועה או משתנה?
למשקיע שמחפש יציבות – ריבית קבועה לא צמודה. למשקיע שמוכן לקחת סיכון – ריבית משתנה עשויה להיות משתלמת יותר לטווח קצר.
מהם הסיכונים העיקריים בלקיחת משכנתא לדירה להשקעה?
ירידת ערך הנכס, קשיים בהשכרת הדירה, שינויי ריבית משכנתא, הוצאות בלתי צפויות על תחזוקה ומסים.
כמה מהכנסות השכירות כדאי לייעד להחזר המשכנתא?
מומלץ שהשכירות תכסה לפחות 70%-100% מההחזר החודשי, כדי למזער את הסיכון הפיננסי.
מה חשוב לבדוק לפני קניית דירה להשקעה עם משכנתא?
מיקום עם ביקוש גבוה לשכירות, מצב משפטי ושמאות נכס, תכנון כלכלי ברור, ריביות ותנאים של המשכנתא, והשלכות המס בעסקה.
האם משתלם לקחת משכנתא לדירה להשקעה בתנאים של היום?
זה תלוי בשוק הנדל"ן, בריבית ובתכנון ההשקעה. משכנתא להשקעה יכולה להיות משתלמת אם הנכס צפוי להניב תשואה גבוהה יותר מעלות המימון.
מה קורה אם לא מצליחים להשכיר את הדירה?
יש לקחת בחשבון תקופות שבהן הדירה ריקה ולוודא שהכנסות נוספות מכסות את החזרי המשכנתא במידת הצורך.
איך אפשר לשפר את תנאי המשכנתא להשקעה?
לשפר את דירוג האשראי, להציג יציבות פיננסית, להשוות בין בנקים ולבצע מו"מ על הריביות.
