משכנתא כנגד שעבוד דירה: המדריך המקיף

האם יש לכם דירה בבעלותכם ואתם זקוקים לסכום כסף משמעותי? משכנתא כנגד שעבוד דירה יכולה להיות פתרון מצוין עבורכם. במאמר זה נסביר בפירוט מהי משכנתא כזו, למי היא מתאימה, ואיך לקבל את התנאים הטובים ביותר.

מהי משכנתא כנגד שעבוד דירה?

משכנתא כנגד שעבוד דירה (או בשמה הנוסף – הלוואה כנגד נכס) היא הלוואה שניתנת לבעלי נכס קיים, כאשר הנכס משמש כבטוחה להלוואה. במילים פשוטות, אתם מקבלים סכום כסף גדול מהבנק או מגוף פיננסי אחר, ובתמורה אתם "משעבדים" את הדירה שלכם לטובת המלווה.

זה לא אומר שאתם מאבדים את הבעלות על הדירה – אתם עדיין הבעלים ויכולים לגור בה או להשכיר אותה. אבל אם חלילה לא תעמדו בהחזרי ההלוואה, למלווה תהיה זכות למכור את הנכס כדי לכסות את החוב.

היתרונות המרכזיים של משכנתא כנגד שעבוד דירה:

היתרונות המרכזיים של משכנתא כנגד שעבוד דירה:

  1. סכומים גדולים: ניתן לקבל הלוואות בסכומים משמעותיים, לעיתים עד מיליוני שקלים. במערכת הבנקאית, ניתן לקבל עד 50% משווי הנכס. למשל, על דירה ששווה 2 מיליון ש"ח, תוכלו לקבל עד מיליון ש"ח. בחברות חוץ בנקאיות, אחוזי המימון יכולים להגיע ל-70% ואף יותר במקרים מסוימים.

 כלומר, על אותה דירה של 2 מיליון ש"ח, תיאורטית ניתן לקבל עד 1.4 מיליון ש"ח. חשוב לזכור: אם יש משכנתא קיימת על הנכס, היא תקוזז מהסכום המקסימלי.

  1. ריביות נמוכות יחסית: בהשוואה להלוואות רגילות, הריביות נמוכות יותר בזכות הבטוחה. לדוגמה, בעוד שהלוואה רגילה עשויה לשאת ריבית של 8-12%, משכנתא כנגד שעבוד דירה יכולה להציע ריביות בטווח של 3-6%, תלוי בתנאי השוק ובמצב הפיננסי של הלווה. במסלול פריים, למשל, הריבית יכולה להתחיל מ-P+0.5% (כאשר P היא ריבית הפריים). במסלולים קבועים צמודי מדד, הריביות יכולות להתחיל מסביבות 2.5-3%.
  2. תקופת החזר ארוכה: ניתן לפרוס את ההחזרים על פני שנים רבות, עד 30 שנה במקרים מסוימים. זה מאפשר להקטין את ההחזר החודשי באופן משמעותי. למשל, הלוואה של מיליון ש"ח בריבית של 4% ל-30 שנה תביא להחזר חודשי של כ-4,774 ש"ח, לעומת 7,161 ש"ח אם ההלוואה היתה ל-15 שנה. חשוב לציין שבחברות חוץ בנקאיות, תקופת ההחזר המקסימלית עשויה להיות קצרה יותר, לרוב עד 15 או 20 שנה.
  3. גמישות במטרת ההלוואה: ניתן להשתמש בכסף לכל מטרה – שיפוץ, איחוד הלוואות, השקעה ועוד. לדוגמה, ניתן לקחת 500,000 ש"ח לשיפוץ מקיף של הבית, שיכול להעלות את ערכו ב-20-30%. או לקחת סכום דומה לאיחוד הלוואות, שיכול להוריד את ההחזר החודשי הכולל ב-30-50% במקרים מסוימים. אפשר גם להשתמש בכסף להשקעה בעסק, שיכולה להניב תשואה גבוהה יותר מעלות ההלוואה.
  4. אפשרות למימון גבוה יותר ברכישת נכס נוסף: בעזרת חברות חוץ בנקאיות, ניתן לקבל מימון גבוה יותר לרכישת נכס נוסף להשקעה. למשל, אם אתם רוצים לרכוש דירה להשקעה ב-1.5 מיליון ש"ח, תוכלו לקבל 50% (750,000 ש"ח) מהבנק על הנכס החדש, ועוד 35% (525,000 ש"ח) מחברה חוץ בנקאית על הנכס הקיים, ובכך להגיע למימון של 85% מעלות הנכס החדש.
  5. יכולת לקבל הלוואה גם במקרים של דחייה מהבנק: אם קיבלתם סירוב מהבנק בשל הכנסה נמוכה או היסטוריית אשראי בעייתית, חברות חוץ בנקאיות עשויות עדיין לאשר לכם הלוואה כנגד שעבוד הנכס. זה יכול להיות פתרון למי שנקלע לקשיים זמניים ומעוניין לאחד הלוואות או לשפר את מצבו הפיננסי.
  6. אפשרות לדחיית תשלומים או גרייס: בחלק מההלוואות, ניתן לקבל תקופת גרייס של עד 5 שנים, בה משלמים רק ריבית. זה יכול להיות שימושי במיוחד למי שמצפה לעלייה בהכנסות בעתיד הקרוב, או למי שמשקיע את הכסף בפרויקט שיניב הכנסות רק בעוד מספר שנים.

חשוב לזכור שלצד היתרונות הרבים, יש גם סיכונים וחסרונות שצריך לקחת בחשבון. תמיד מומלץ להתייעץ עם יועץ פיננסי או יועץ משכנתאות לפני קבלת החלטה על לקיחת הלוואה כזו.

למי מתאימה משכנתא כנגד שעבוד דירה?

משכנתא כזו יכולה להתאים למגוון רחב של אנשים, כל אחד מסיבותיו הייחודיות:

  1. בעלי עסקים שזקוקים להון להשקעה או הרחבת העסק: לעתים קרובות, בעלי עסקים מתקשים לקבל הלוואות עסקיות בתנאים נוחים. משכנתא כנגד שעבוד דירה יכולה לספק סכומים גדולים בריבית נמוכה יחסית. למשל, בעל עסק יכול לקבל הלוואה של 500,000 ש"ח בריבית של כ-4-5% לטווח של 15-20 שנה, לעומת הלוואה עסקית רגילה שעשויה לשאת ריבית של 8-10% לטווח קצר יותר.
  2. משפחות שרוצות לממן שיפוץ נרחב בבית: שיפוץ יסודי יכול לעלות מאות אלפי שקלים. משכנתא לשיפוץ בתנאי דיור יכולה להציע תנאים טובים יותר מהלוואה רגילה. לדוגמה, משפחה יכולה לקבל 300,000 ש"ח לשיפוץ בריבית של כ-3-4% לטווח של 20 שנה, מה שיביא להחזר חודשי של כ-1,800-2,000 ש"ח.
  3. אנשים עם חובות גבוהים שרוצים לאחד הלוואות ולהוזיל את ההחזר החודשי: נניח שלאדם יש מספר הלוואות בסך כולל של 400,000 ש"ח עם החזר חודשי של 8,000 ש"ח. באמצעות משכנתא לאיחוד הלוואות, הוא יכול לקבל הלוואה בריבית נמוכה יותר ולפרוס אותה על תקופה ארוכה יותר, מה שעשוי להוריד את ההחזר החודשי ל-4,000-5,000 ש"ח.
  4. משקיעים שרוצים לרכוש נכס נוסף להשקעה: משקיעי נדל"ן יכולים להשתמש בהון העצמי הגלום בדירה הקיימת כדי לרכוש נכס נוסף. למשל, אם יש להם דירה בשווי 2 מיליון ש"ח, הם יכולים לקבל הלוואה של עד מיליון ש"ח (50% משווי הנכס) מהבנק, ועוד כ-400,000 ש"ח (20% נוספים) מחברה חוץ בנקאית, ובכך להגיע למימון של 70% לרכישת נכס חדש.
  5. הורים שרוצים לעזור לילדיהם ברכישת דירה: עם עליית מחירי הדיור, הורים רבים מעוניינים לסייע לילדיהם. הם יכולים לקחת משכנתא על ביתם כדי לספק את ההון העצמי הנדרש לילדיהם. לדוגמה, הורים יכולים לקחת הלוואה של 500,000 ש"ח על ביתם בריבית של 3-4% ל-20 שנה, עם החזר חודשי של כ-3,000-3,500 ש"ח, כדי לעזור לילדיהם לרכוש דירה.
  6. אנשים בגיל הפרישה שרוצים להגדיל את ההכנסה החודשית: לבעלי דירות מבוגרים, יש אפשרות לקחת "משכנתא הפוכה". במקום לשלם לבנק, הבנק משלם להם סכום חודשי קבוע. למשל, אדם בן 70 עם דירה בשווי 2 מיליון ש"ח יכול לקבל תשלום חודשי של כ-4,000-5,000 ש"ח למשך כל חייו, מבלי לאבד את הבעלות על הדירה.
  7. אנשים שנקלעו לקשיים כלכליים זמניים: לעתים, אנשים עם היסטוריית אשראי בעייתית מתקשים לקבל הלוואות רגילות. משכנתא כנגד שעבוד דירה יכולה להיות פתרון, במיוחד דרך חברות חוץ בנקאיות. למשל, אדם שנקלע לחובות של 200,000 ש"ח יכול לקבל הלוואה בסכום זה לטווח של 10-15 שנה, עם החזר חודשי של כ-2,000-2,500 ש"ח, גם אם דירוג האשראי שלו נמוך.
  8. יזמים ומשקיעים בתחומים שונים: לא רק משקיעי נדל"ן יכולים ליהנות ממשכנתא כזו. יזמים בתחומים שונים, כמו היי-טק או קמעונאות, יכולים להשתמש בהון הזמין כדי להשקיע בפרויקטים חדשים. למשל, יזם יכול לקחת הלוואה של 800,000 ש"ח כנגד שעבוד דירתו כדי להשקיע בסטארט-אפ מבטיח.

כמה כסף אפשר לקבל?

גובה ההלוואה תלוי במספר גורמים:

  1. שווי הנכס: זהו הגורם המרכזי. ככל שהנכס שווה יותר, כך תוכלו לקבל סכום גבוה יותר.
  2. אחוז המימון: הבנקים והגופים הפיננסיים מוכנים לתת הלוואה בגובה מסוים משווי הנכס. במערכת הבנקאית, המקסימום הוא בדרך כלל 50% משווי הנכס. בחברות חוץ בנקאיות ניתן להגיע לאחוזי מימון גבוהים יותר, לעיתים עד 70% ובמקרים חריגים אף יותר.
  3. משכנתאות קיימות: אם יש לכם כבר משכנתא על הנכס, היא תקוזז מסכום ההלוואה החדשה.
  4. יכולת ההחזר שלכם: הבנק יבדוק את ההכנסות וההוצאות שלכם כדי לוודא שתוכלו לעמוד בהחזרים.

דוגמה מספרית: נניח שיש לכם דירה ששווה 2 מיליון ש"ח, ויש עליה משכנתא קיימת של 500 אלף ש"ח. אם הבנק מוכן לתת 50% מימון, תוכלו לקבל עד מיליון ש"ח. מזה יש להפחית את המשכנתא הקיימת, כך שבפועל תוכלו לקבל עוד 500 אלף ש"ח.

תהליך קבלת משכנתא כנגד שעבוד דירה

  1. בדיקת זכאות ראשונית: פנו לבנק או ליועץ משכנתאות כדי לבדוק אם אתם עומדים בתנאי הסף.
  2. הערכת שווי הנכס: הבנק ישלח שמאי להעריך את שווי הדירה.
  3. הגשת מסמכים: תצטרכו להגיש מסמכים רבים, כולל:
    • תלושי משכורת או דו"חות רווח והפסד (לעצמאים)
    • דפי חשבון בנק
    • אישורי זכויות על הנכס
    • תעודת זהות
    • הסכם רכישת הדירה המקורי
  4. בדיקת הבקשה: הבנק יבדוק את כל הפרטים ויחליט אם לאשר את ההלוואה.
  5. אישור עקרוני: אם הכל תקין, תקבלו אישור עקרוני עם פירוט תנאי ההלוואה.
  6. חתימה על מסמכים: אם החלטתם להתקדם, תחתמו על חוזה ההלוואה ומסמכי השעבוד.
  7. העברת הכספים: לאחר השלמת כל התהליך, הכסף יועבר לחשבונכם.

טיפים חשובים לקבלת תנאים טובים

  1. השוו בין מספר הצעות: אל תסתפקו בהצעה הראשונה. פנו למספר בנקים וחברות מימון חוץ בנקאיות.
  2. שקלו לפנות ליועץ משכנתאות: יועץ מקצועי יכול לעזור לכם לקבל תנאים טובים יותר ולחסוך לכם כסף רב לאורך זמן.
  3. שפרו את חיווי האשראי שלכם: ככל שהדירוג האשראי שלכם טוב יותר, כך תוכלו לקבל תנאים טובים יותר.
  4. הציגו תוכנית החזר ברורה: הראו לבנק איך אתם מתכוונים להחזיר את ההלוואה. זה יגביר את הביטחון שלהם בכם.
  5. שקלו מסלולי ריבית שונים: לעיתים שילוב של מסלולים שונים (קבועה, משתנה, צמודה) יכול להיות אופטימלי עבורכם.

סיכונים וחסרונות שחשוב להכיר

למרות היתרונות הרבים, חשוב להיות מודעים גם לסיכונים:

  1. סיכון אובדן הנכס: אם לא תעמדו בהחזרים, אתם עלולים לאבד את הדירה.
  2. עלויות נלוות: יש עלויות נוספות כמו שמאות, ביטוחים, ועלויות משפטיות.
  3. השפעה על גמישות עתידית: שעבוד הנכס עלול להגביל את האפשרויות שלכם בעתיד, למשל אם תרצו למכור את הדירה.
  4. ריבית גבוהה יותר מהמשכנתא המקורית: למרות שהריבית נמוכה יחסית להלוואות רגילות, היא עדיין גבוהה יותר ממשכנתא רגילה לרכישת דירה.

שאלות ותשובות נפוצות על משכנתא כנגד שעבוד דירה

האם אפשר לקחת משכנתא כנגד שעבוד דירה אם יש כבר משכנתא על הנכס? 

כן, זה אפשרי. זה נקרא "משכנתא בדרגה שנייה". אם יש לכם משכנתא קיימת, תוכלו לקחת הלוואה נוספת עד לגובה של 50% משווי הנכס, פחות יתרת המשכנתא הקיימת. למשל, אם הדירה שווה 2 מיליון ש"ח ויש עליה משכנתא של 600,000 ש"ח, תוכלו לקחת עוד עד 400,000 ש"ח (50% משווי הנכס פחות המשכנתא הקיימת).

מה ההבדל בין משכנתא כנגד שעבוד דירה לבין משכנתא רגילה לרכישת דירה? 

ההבדל העיקרי הוא במטרת ההלוואה ובתנאים. משכנתא רגילה משמשת לרכישת דירה חדשה, ולרוב מציעה תנאים טובים יותר (ריבית נמוכה יותר, תקופת החזר ארוכה יותר). משכנתא כנגד שעבוד דירה היא למעשה הלוואה לכל מטרה, כאשר הדירה הקיימת משמשת כבטוחה. הריביות בה עשויות להיות מעט גבוהות יותר.

האם יש מגבלות על השימוש בכספי ההלוואה? 

בדרך כלל אין מגבלות, וניתן להשתמש בכסף לכל מטרה. עם זאת, חשוב להיות כנים עם הבנק או הגוף המלווה לגבי מטרת ההלוואה, כי זה עשוי להשפיע על תנאי ההלוואה. למשל, אם מטרת ההלוואה היא שיפוץ, יתכן שתקבלו תנאים טובים יותר מאשר אם המטרה היא השקעה בעסק מסוכן.

מה קורה אם ערך הדירה יורד לאחר לקיחת ההלוואה? 

ירידה בערך הדירה לא משפיעה ישירות על ההלוואה הקיימת. עם זאת, אם תרצו לקחת הלוואה נוספת בעתיד, הסכום המקסימלי שתוכלו לקבל יהיה נמוך יותר. חשוב לזכור שהבנק עשוי לדרוש הערכת שווי חדשה בעת בקשה להלוואה נוספת.

האם אפשר לקחת משכנתא כנגד שעבוד דירה על נכס שאינו דירת מגורים? 

כן, ניתן לקחת הלוואה כנגד שעבוד של נכסים מסחריים כמו חנויות, משרדים או מבני תעשייה. עם זאת, התנאים עשויים להיות שונים, והריביות בדרך כלל גבוהות יותר בהשוואה להלוואות על דירות מגורים.

מה ההשלכות המיסויות של לקיחת משכנתא כנגד שעבוד דירה? 

בניגוד למשכנתא לרכישת דירה ראשונה, ריבית על משכנתא כנגד שעבוד דירה קיימת בדרך כלל אינה מוכרת לצורכי מס. עם זאת, אם ההלוואה משמשת להשקעה מניבה (כמו רכישת נכס להשכרה), יתכן שתוכלו לנכות את הוצאות הריבית מההכנסות. מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון לגבי ההשלכות המיסויות הספציפיות למקרה שלכם.

האם אפשר לפרוע את ההלוואה מוקדם? יש קנסות על כך? 

ברוב המקרים, ניתן לפרוע את ההלוואה מוקדם. עם זאת, יתכנו עמלות פירעון מוקדם, במיוחד אם לקחתם הלוואה בריבית קבועה. גובה העמלה תלוי בתנאי ההלוואה ובפער בין הריבית שלקחתם לבין הריבית הנהוגה בשוק בעת הפירעון. במסלולי פריים, לרוב אין עמלות פירעון מוקדם.

האם ניתן לקחת משכנתא כנגד שעבוד דירה אם אני עצמאי או בעל הכנסה לא קבועה? 

כן, זה אפשרי, אך עשוי להיות מאתגר יותר. הבנקים וחברות המימון יבחנו את ממוצע ההכנסות שלכם לאורך זמן (בדרך כלל שנתיים-שלוש אחרונות). יתכן שתידרשו להציג ערבויות נוספות או להסכים לריבית גבוהה יותר. חברות מימון חוץ בנקאיות עשויות להיות גמישות יותר בתנאים שלהן לעצמאים.

מה קורה אם אני רוצה למכור את הדירה לאחר לקיחת ההלוואה? 

אם תרצו למכור את הדירה, תצטרכו קודם כל לסלק את יתרת ההלוואה. בדרך כלל זה נעשה מתוך תמורת המכירה. חשוב לזכור שהשעבוד על הדירה מגביל את יכולתכם למכור אותה ללא אישור מהגוף המלווה. לכן, אם אתם מתכננים למכור בעתיד הקרוב, כדאי לשקול היטב אם לקחת הלוואה כזו.

האם יש הבדל בתנאים בין בנקים לחברות מימון חוץ בנקאיות? 

כן, יש הבדלים משמעותיים. בנקים בדרך כלל מציעים ריביות נמוכות יותר, אך יש להם קריטריונים מחמירים יותר לאישור ומגבלות רגולטוריות (כמו מגבלת 50% מימון). חברות חוץ בנקאיות יכולות להציע מימון גבוה יותר (עד 70% ולפעמים יותר) ותהליך אישור מהיר יותר, אך בדרך כלל בריביות גבוהות יותר. כדאי להשוות הצעות ממספר מקורות לפני קבלת החלטה.

תוכן עניינים
תוכן עניינים
חיסכון במשכנתא שאלפי שקלים !
השאירו פרטים ואחזור אליכם:
זוהר מזרחי יועץ משכנתאות