אם אתם מחזיקים נכס ומתלבטים לגבי האפשרויות העומדות בפניכם, או שאתם מחפשים דרכים יצירתיות למנף את הנכס שברשותכם – הגעתם למקום הנכון. היום נדבר על משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים, אופציה שהולכת וצוברת תאוצה בשוק הנדל"ן הישראלי. אז בואו נצלול פנימה!
מה זו בעצם משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים?
תארו לעצמכם שיש לכם דירה או בית בבעלותכם, ואתם רוצים "להנזיל" אותו – כלומר, לקבל כסף מזומן תוך שימוש בנכס כבטוחה. זה בדיוק מה שמשכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים מאפשרת לכם לעשות.
בניגוד למשכנתא רגילה, שבה אתם לוקחים הלוואה כדי לרכוש נכס חדש, כאן אתם משעבדים נכס שכבר בבעלותכם לטובת קבלת הלוואה. וכפי שהשם מרמז, ההלוואה הזו לא מגיעה מבנק, אלא מגוף פיננסי אחר.
באיזה מקרים נעדיף לקחת משכנתא חוץ בנקאית?
- מימון גבוה:
- כשנדרש מימון של עד 85% משווי הנכס, לעומת 50%-75% בבנקים.
- מוגבלים / פושטי רגל / מעוקלים:
- כשיש סירוב מהבנק בגלל מצב פיננסי בעייתי.
- נכס להשקעה:
- כשנדרש מימון גבוה לנכס שאינו דירת מגורים ראשונה.
- הלוואה לכל מטרה:
- כשנדרש מימון גבוה יותר מ-50% משווי הנכס הקיים.
- נכסים מורכבים:
- למשל, נכסים מפוצלים ללא היתר או עם בעיות רישום.
- היסטוריית אשראי שלילית:
- במקרים של חריגות או שיקים חוזרים שאינם מגיעים לכדי הגבלה.
- הכנסות "בעייתיות":
- כשחלק מההכנסות אינן רשמיות או אינן עומדות בקריטריונים הבנקאיים.
מי נותן משכנתאות חוץ בנקאיות?
אז מי הם הגופים האלה שמציעים לכם הלוואות? בואו נכיר כמה מהשחקנים המרכזיים בשוק:
חברות ביטוח: גופים כמו הפניקס, מנורה מבטחים וכלל ביטוח נכנסו לתחום בשנים האחרונות.
קרנות השקעה פרטיות: אלו הן קרנות עם הון עצמי גדול שמחפשות אפיקי השקעה אלטרנטיביים.
פלטפורמות P2P: אלו הן פלטפורמות המחברות בין משקיעים פרטיים ללווים.
חברות פינטק: סטארטאפים בתחום הטכנולוגיה הפיננסית שמציעים פתרונות מימון חדשניים.
איך זה עובד בפועל?
בואו נדבר על התהליך עצמו. הנה השלבים העיקריים:
- הערכת שווי הנכס: ראשית, יבוצעת הערכת שווי מקצועית לנכס שלכם.
- בדיקת זכאות: הגוף המממן יבדוק את ההיסטוריה הפיננסית שלכם ואת יכולת ההחזר.
- קביעת תנאי ההלוואה: בהתאם לשווי הנכס וליכולת ההחזר שלכם, ייקבעו תנאי ההלוואה – סכום, ריבית ותקופת החזר.
- חתימה על הסכם: אם הכל בסדר, תחתמו על הסכם ההלוואה.
- רישום השעבוד: הנכס ישועבד לטובת הגוף המממן כבטוחה להלוואה.
- קבלת הכסף: לאחר השלמת כל התהליך, הכסף יועבר לחשבונכם.
יתרונות וחסרונות
יתרונות:
- אפשרות לקבל מימון גבוה יותר:
- בעוד שבנקים מוגבלים למימון של עד 50% משווי הנכס בהלוואות לכל מטרה, גופים חוץ בנקאיים יכולים להציע עד 85% מימון, ובמקרים חריגים אף עד 90%.
- לדוגמה, על נכס בשווי מיליון ש"ח, תוכלו לקבל עד 850,000 ש"ח מגוף חוץ בנקאי, לעומת 500,000 ש"ח בלבד מבנק.
- גמישות בתנאים:
- אין מגבלה על אחוז ההחזר החודשי מההכנסה, לעומת המגבלה של כ-40% בבנקים.
- אפשרות לקבל אישור להכנסות לא רשמיות, כמו עזרה מההורים או הכנסה מיחידת דיור ללא היתר.
- פתרון למי שמתקשה לקבל הלוואה מבנק:
- אפשרות למימון גם עבור לקוחות מוגבלים, פושטי רגל או מעוקלים.
- פתרונות ייחודיים כמו הלוואה לשנתיים עם תשלום ריבית בלבד.
- תהליך מהיר יחסית:
- פחות בירוקרטיה ודרישות מסמכים לעומת בנקים.
- אפשרות לקבל אישור עקרוני תוך ימים ספורים, לעומת שבועות בבנקים.
- פתרונות לנכסים מורכבים:
- אפשרות למימון נכסים מפוצלים ללא היתר, נכסים שהרישום בטאבו לא הושלם, או נכסים עם חריגות בנייה.
חסרונות:
- ריביות גבוהות יותר:
- בעוד שבבנקים ניתן למצוא ריביות החל מפריים+0.5%, בגופים חוץ בנקאיים הריביות נעות בין פריים+2% לפריים+5.5%.
- במקרים קיצוניים של מסורבי משכנתא קשים, הריבית יכולה להגיע אף לפריים+6% עד פריים+10%.
- פחות פיקוח לעומת בנקים מסורתיים:
- על אף שגופים חוץ בנקאיים מפוקחים על ידי רשות שוק ההון, הפיקוח פחות הדוק מזה של בנק ישראל על הבנקים.
- חשוב לוודא שהגוף המממן מחזיק ברישיון "נותן אשראי" מטעם רשות שוק ההון.
- עלויות נלוות גבוהות:
- דמי טיפול ועמלות עשויים להיות גבוהים יותר, לעתים עד 2% מסכום ההלוואה.
- עלויות נוספות כמו הערכת שמאי ועלויות משפטיות עשויות להיות גבוהות יותר.
- תקופת החזר קצרה יותר:
- בעוד שבבנקים ניתן לפרוס משכנתא עד 30 שנה, בגופים חוץ בנקאיים התקופה עשויה להיות קצרה יותר, לעתים עד 15-20 שנה בלבד.
- סיכון גבוה יותר למימוש הנכס:
- בשל הריביות הגבוהות יותר והתנאים הפחות נוחים, הסיכון לכשל בהחזרי ההלוואה גבוה יותר.
- גופים חוץ בנקאיים עשויים להיות פחות סבלניים במקרה של פיגור בתשלומים.
- מגבלות על מחזור המשכנתא:
- בעוד שמשכנתא בנקאית ניתנת למחזור בקלות יחסית, משכנתא חוץ בנקאית עשויה להיות מורכבת יותר למחזור.
חשוב לזכור כי כל מקרה הוא ייחודי, והיתרונות והחסרונות עשויים להשתנות בהתאם לנסיבות האישיות של כל לווה. לכן, מומלץ תמיד להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי לפני קבלת החלטה.
למה שהבנק לא יתן משכנתא אבל חברה חוץ בנקאית תסכים?
- פחות רגולציה ובירוקרטיה:
- חברות חוץ בנקאיות אינן כפופות לאותן מגבלות נוקשות של בנק ישראל כמו הבנקים.
- לדוגמה, בנקים לא יכולים לתת משכנתא מעל 75% משווי הנכס או מעל 40% מההכנסה הפנויה של הלווה.
- נכונות לקחת סיכונים גבוהים יותר:
- חברות חוץ בנקאיות מוכנות לקחת על עצמן סיכונים גבוהים יותר, כמו מתן הלוואות ללקוחות מוגבלים או בעלי היסטוריית אשראי בעייתית.
- גמישות בהערכת יכולת החזר:
- בעוד בנקים מסתמכים בעיקר על הכנסות רשמיות, חברות חוץ בנקאיות עשויות להתחשב גם בהכנסות לא רשמיות או עתידיות.
- מודל עסקי שונה:
- חברות אלו לעיתים "רעבות" יותר ללקוחות ומוכנות לקחת סיכונים גבוהים יותר תמורת ריביות גבוהות יותר.
מה הריבית במשכנתא חוץ בנקאית?
הריביות במשכנתאות חוץ בנקאיות משתנות בהתאם לפרופיל הסיכון של הלווה והעסקה:
- ריבית ממוצעת:
- בין פריים + 2% לבין פריים + 5.5%.
- לדוגמה, אם ריבית הפריים היא 3.5%, הריבית הכוללת תנוע בין 5.5% ל-9%.
- למסורבי משכנתא קשים:
- בין פריים + 6% לפריים + 10%.
- במקרים אלו, הריבית הכוללת עשויה להגיע ל-13.5% ואף יותר.
- מקרים מיוחדים:
- בעסקאות מורכבות או הלוואות לכל מטרה, לעיתים הריבית עשויה להיות דומה או אף נמוכה יותר מהריבית הבנקאית.
חשוב לציין כי בשנים האחרונות, הפער בריביות בין הבנקים לגופים החוץ בנקאיים הצטמצם במידה מסוימת.
מי נותן משכנתא חוץ בנקאית? / חברות משכנתא חוץ בנקאית
1. פלטפורמות להלוואות חברתיות:
- יתרונות: ריביות תחרותיות, תהליך מהיר יחסית
- חסרונות: סכומי הלוואה מוגבלים, תלות בזמינות משקיעים
- למה לצפות: תהליך דיגיטלי ברובו, אפשרות למימון חלקי
2. חברות ביטוח:
- יתרונות: יציבות פיננסית, אפשרות למימון גבוה
- חסרונות: תהליך ארוך יותר, דרישות מחמירות יותר
- למה לצפות: שילוב עם מוצרי ביטוח נוספים, תנאים המשתנים לפי פרופיל הלקוח
3. חברות פינטק:
- יתרונות: תהליך מהיר ודיגיטלי, גמישות בתנאים
- חסרונות: חברות חדשות יחסית בשוק, פחות מוכרות
- למה לצפות: שימוש בטכנולוגיה מתקדמת לניתוח סיכונים, אפשרות לתנאים מותאמים אישית
4. קרנות נדל"ן פרטיות:
- יתרונות: אפשרות למימון גבוה, גמישות בתנאים
- חסרונות: ריביות גבוהות יותר, פחות שקיפות
- למה לצפות: התמקדות בעסקאות גדולות ומורכבות, תנאים המשתנים מעסקה לעסקה
5. בתי השקעות:
- יתרונות: מגוון מוצרים פיננסיים, יציבות פיננסית
- חסרונות: תהליך ארוך יותר, דרישות מחמירות
- למה לצפות: אפשרות לשילוב עם מוצרי השקעה נוספים, תנאים תחרותיים ללקוחות קיימים
סוג המלווה | טווח ריביות | סכום מקסימלי | תקופת החזר | זמן אישור | גמישות בתנאים |
פלטפורמות חברתיות | P+2% עד P+4% | עד 500,000 ש"ח | עד 10 שנים | 1-3 ימים | בינונית |
חברות ביטוח | P+1.5% עד P+4% | עד 10 מיליון ש"ח | עד 30 שנים | 7-14 ימים | נמוכה-בינונית |
חברות פינטק | P+2.5% עד P+5% | עד 2 מיליון ש"ח | עד 20 שנים | 2-5 ימים | גבוהה |
קרנות נדל"ן פרטיות | P+3% עד P+7% | ללא הגבלה | עד 15 שנים | 5-10 ימים | גבוהה מאוד |
בתי השקעות | P+1.5% עד P+3.5% | עד 5 מיליון ש"ח | עד 25 שנים | 7-14 ימים | בינונית |
P מייצג את ריבית הפריים
חשוב לזכור:
- התנאים משתנים בהתאם לפרופיל הלקוח, שווי הנכס, ומורכבות העסקה.
- ריביות גבוהות יותר עשויות להינתן למקרים מורכבים או בעלי סיכון גבוה.
- חלק מהמלווים מציעים מסלולי ריבית קבועה בנוסף לריבית משתנה.
- תמיד מומלץ להשוות הצעות ממספר גופים ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי.
בעוד שמשכנתאות חוץ בנקאיות מציעות פתרונות גמישים יותר, חשוב לשקול את העלויות הגבוהות יותר ואת הסיכונים הכרוכים בהן. הבחירה הנכונה תלויה במצבו הפיננסי של הלווה, בדחיפות הצורך במימון, ובמטרות ארוכות הטווח שלו.
טיפים מקיפים לבחירת משכנתא חוץ בנקאית
1. השוו בין מספר הצעות
- מינימום 3-4 גופים: אל תסתפקו בהצעה הראשונה, גם אם היא נשמעת מפתה.
- בדקו מגוון סוגי מלווים: השוו בין חברות ביטוח, קרנות פרטיות, ופלטפורמות P2P.
- שימו לב להבדלים קטנים: לפעמים הבדל של 0.1% בריבית יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
2. קראו את האותיות הקטנות
- בדקו עמלות נלוות: חפשו עמלות פתיחת תיק, דמי טיפול, ועמלות שמאות.
- תנאי הצמדה: האם הריבית צמודה למדד? לפריים? מה המשמעות הכלכלית?
- תנאים מיוחדים: האם יש תנאים ייחודיים כמו אופציה להקפאת תשלומים?
- ביטוחים נדרשים: האם נדרשים ביטוחי חיים או נכס? מה עלותם?
3. בדקו אפשרויות לפירעון מוקדם
- עמלות פירעון: מה גובה העמלה על פירעון מוקדם? האם היא משתנה לאורך זמן?
- תקופות גרייס: האם יש תקופות בהן הפירעון המוקדם פטור מעמלות?
- פירעון חלקי: האם ניתן לבצע פירעונות חלקיים? מה התנאים לכך?
4. היוועצו במומחה
- יועץ משכנתאות עצמאי: מומחה יכול לחסוך לכם זמן, כסף וכאב ראש.
- ניתוח מקצועי: יועץ יכול לנתח את ההצעות בצורה אובייקטיבית ומקצועית.
- גישה למידע: ליועצים יש לעיתים גישה להצעות ומסלולים שאינם זמינים לציבור הרחב.
- עלות מול תועלת: בדקו האם החיסכון הפוטנציאלי מצדיק את עלות הייעוץ.
5. חשבו על העתיד
- תכנון פיננסי ארוך טווח: כיצד המשכנתא משתלבת בתכניות החיסכון והפנסיה שלכם?
- גמישות עתידית: האם תוכלו לשנות תנאים או למחזר את ההלוואה בעתיד?
- שינויים צפויים בהכנסה: האם צפויים שינויים משמעותיים בהכנסה שלכם בשנים הקרובות?
- תרחישי קיצון: מה יקרה אם תאבדו את מקור ההכנסה? האם יש "רשת ביטחון"?
6. בחנו את יציבות הגוף המלווה
- היסטוריה ומוניטין: כמה זמן הגוף פועל בשוק? מה המוניטין שלו?
- איתנות פיננסית: בדקו דוחות כספיים ודירוגי אשראי אם זמינים.
- רגולציה: ודאו שהגוף מפוקח על ידי רשות שוק ההון ובעל רישיון מתאים.
7. בדקו אפשרויות למסלולים משולבים
- שילוב מסלולים: לעיתים שילוב של מסלול קבוע ומשתנה יכול להיות אופטימלי.
- גמישות בהחזרים: האם ניתן לשלב תקופות של החזר קרן בלבד או ריבית בלבד?
- אופציות הגדלה: האם ניתן להגדיל את ההלוואה בעתיד בתנאים דומים?
8. שקלו את העלות הכוללת
- ריבית אפקטיבית: חשבו את העלות הכוללת כולל כל העמלות והביטוחים.
- השוואה להלוואות אחרות: האם זו באמת האופציה הזולה ביותר עבורכם?
- עלות אלטרנטיבית: מה הייתם יכולים לעשות עם הכסף במקום לשלם ריבית גבוהה?
9. בדקו את תהליך האישור והמימוש
- זמני טיפול: כמה זמן לוקח מרגע הגשת הבקשה ועד קבלת הכסף?
- דרישות מסמכים: מה המסמכים הנדרשים? האם יש דרישות מיוחדות?
- גמישות בתהליך: האם ניתן לבצע את רוב התהליך מרחוק/אונליין?
10. התייעצו עם אנשי מקצוע נוספים
- רואה חשבון: לבחינת ההשלכות המיסויות של ההלוואה.
- עורך דין: לבדיקת החוזים והתנאים המשפטיים.
- יועץ השקעות: לבחינת ההשפעה על תיק ההשקעות הכולל שלכם.
שאלות ותשובות נפוצות
1. האם ניתן לקחת משכנתא חוץ בנקאית על נכס שכבר משועבד לבנק?
תשובה: כן, זה אפשרי ונקרא "משכנתא בדרגה שנייה". עם זאת, התהליך מורכב יותר ובדרך כלל כרוך בריביות גבוהות יותר. הגוף החוץ בנקאי יצטרך לקבל אישור מהבנק שמחזיק במשכנתא הראשונה, וסכום ההלוואה יהיה מוגבל להפרש בין שווי הנכס לבין יתרת המשכנתא הקיימת.
2. האם קיימות הטבות מס על ריבית במשכנתא חוץ בנקאית לנכס מניב?
תשובה: ככלל, ריבית על משכנתא לנכס מניב (כמו דירה להשקעה) ניתנת לניכוי ממס הכנסה, ללא קשר למקור המשכנתא. עם זאת, חשוב להתייעץ עם רואה חשבון, שכן יש מגבלות על סכום הריבית שניתן לנכות, ויש לוודא שההלוואה עומדת בקריטריונים של רשות המיסים.
3. מה קורה אם הגוף החוץ בנקאי שנתן את המשכנתא נקלע לקשיים כלכליים?
תשובה: במקרה כזה, החוב שלכם לא נעלם. בדרך כלל, החוב יעבור לגוף אחר שירכוש את תיק ההלוואות. התנאים המקוריים של ההלוואה אמורים להישמר, אך ייתכנו שינויים בממשקי השירות ובתהליכים. חשוב לבחור גוף מלווה יציב ומפוקח כדי למזער סיכונים מסוג זה.
4. האם ניתן לקבל משכנתא חוץ בנקאית על נכס בחו"ל?
תשובה: כן, ישנם גופים חוץ בנקאיים בישראל שמציעים משכנתאות על נכסים בחו"ל, בעיקר במדינות מערביות פופולריות להשקעה כמו ארה"ב ובריטניה. עם זאת, התהליך מורכב יותר ודורש התמחות ספציפית. הריביות עשויות להיות גבוהות יותר, והגוף המלווה ידרוש בדרך כלל בטחונות נוספים בישראל.
5. האם יש הגבלה על מספר המשכנתאות החוץ בנקאיות שאדם יכול לקחת?
תשובה: אין הגבלה חוקית על מספר המשכנתאות החוץ בנקאיות שאדם יכול לקחת. עם זאת, כל גוף מלווה יבחן את היכולת הפיננסית הכוללת של הלווה, כולל התחייבויות קיימות. ככל שיש יותר הלוואות, כך יקטן הסיכוי לאישור הלוואות נוספות או שהתנאים יהיו פחות אטרקטיביים. בנוסף, ריבוי משכנתאות עלול להשפיע לרעה על דירוג האשראי ועל היכולת לקבל הלוואות בעתיד.