משכנתא במחיר למשתכן

רכישת דירה היא משימה לא פשוטה עבור משפחות וזוגות צעירים בישראל. מחירי הדיור הגבוהים והדרישות להון עצמי משמעותי הפכו את החלום לבית משלהם לאתגר מורכב. תוכנית מחיר למשתכן נועדה לתת מענה לבעיה זו, תוך שהיא מציעה דירות במחירים מופחתים לזכאים. עם זאת, קבלת משכנתא במסגרת התוכנית שונה מהלוואות רגילות, וחשוב להבין את ההטבות, המגבלות והאפשרויות הקיימות. 

משכנתא במחיר למשתכן כמה מימון אפשר לקבל?

אחוז המימון הוא למעשה החלק היחסי של מחיר הדירה שהבנק מממן באמצעות המשכנתא, והיתרון בתוכנית מחיר למשתכן הוא שניתן לקבל הלוואה בשיעור גבוה יותר מהרגיל.

באופן כללי, אחוזי המימון המאושרים כיום בשוק המשכנתאות הם:

• לרוכשים דירה ראשונה – עד 75% מימון
• למשדרגים (מוכרי דירה קיימת וקוני דירה חדשה) – עד 70% מימון
• לרוכשי דירה להשקעה (שזו אינה דירתם היחידה) – עד 50% מימון

בתוכנית מחיר למשתכן, המימון ניתן עד 75% מערך הדירה, אך כאן יש יתרון משמעותי:
במקום שהבנק יחשב את אחוזי המימון לפי מחיר הרכישה בפועל, הוא מחשב אותם על פי שווי השוק האמיתי של הדירה, כפי שנקבע על ידי שמאי ממשלתי.

למשל, אם דירה נרכשת במחיר מסובסד של 1,000,000 ש"ח, אך שווייה בשוק החופשי עומד על 1,200,000 ש"ח, הבנק יאפשר לקחת 75% משווי השוק ולא רק מהמחיר הריאלי – כלומר, ניתן יהיה לקבל משכנתא של 900,000 ש"ח במקום 750,000 ש"ח.

אז כמה אחוזי מימון ניתן לקבל במשכנתא במחיר למשתכן?

התשובה תלויה בכמה פרמטרים:

• שווי הדירה לפי שמאי ממשלתי – אחוזי המימון נקבעים על פי הערכת השמאי ולא על פי המחיר בפועל של הדירה.
• תקרת ההלוואה האפשרית – המדינה מאפשרת עד 75% מימון, אך גובה המשכנתא המקסימלי מושפע גם מגובה ההכנסה, היסטוריית האשראי והיכולת של הלווה להחזיר את ההלוואה.
• מענקי מקום – קיימים מענקים בגובה 40,000-60,000 ש"ח לרוכשי דירות ביישובים מסוימים, והם נחשבים חלק מההון העצמי, מה שמקטין את סכום המשכנתא הנדרש.

באופן מעשי, רוכש דירה במחיר למשתכן יכול לעיתים לקבל מימון של כ-90% מהמחיר בפועל של הדירה (כולל מענקים), מה שמאפשר לזוגות צעירים להיכנס לשוק הדיור גם עם הון עצמי נמוך מאוד.

האם קיימות מגבלות על המשכנתא במחיר למשתכן?

כן, קיימות מספר מגבלות שחשוב להכיר:

1. שווי דירה מקסימלי – אם שווי השוק של הדירה עולה על 1.8 מיליון ש"ח, ההתייחסות למשכנתא תהיה כמו לכל דירה רגילה, ולא ניתן יהיה ליהנות מההטבות הייחודיות של מחיר למשתכן.
2. מינימום הון עצמי נדרש – לא ניתן לקבל 100% מימון, והרוכשים מחויבים להעמיד לפחות 100,000 ש"ח כהון עצמי.
3. החזר חודשי מותאם להכנסה – הבנק בוחן את יכולת ההחזר של הלווים ודורש שההחזר החודשי לא יעלה על 30%-40% מהכנסתם נטו.
4. התחייבות למגורים – בתוכנית מחיר למשתכן, יש התחייבות לגור בנכס במשך 5 שנים לפחות ממועד קבלת טופס 4 (אישור אכלוס), ואין אפשרות למכור את הדירה לפני כן.
5. מדד תשומות הבנייה – מחירי הדירות מתעדכנים בהתאם למדד תשומות הבנייה, ולכן חשוב לקחת בחשבון שייתכנו עליות בעלות הדירה עד למסירתה בפועל.

הטבות במשכנתא בתוכנית מחיר למשתכן

תוכנית מחיר למשתכן כוללת מספר הטבות שמסייעות לזכאים לרכוש דירה בתנאים נוחים יותר:
✅ אחוזי מימון גבוהים – במקום לחשב את המשכנתא לפי מחיר הרכישה, ניתן לקבל 75% משווי השוק של הדירה, מה שמאפשר לרוכשים להגדיל את גובה ההלוואה.
✅ מענקי מקום – ביישובים מסוימים בפריפריה ניתנים מענקים בגובה 40,000-60,000 ש"ח, שמקטינים את הצורך בהון עצמי.
✅ תנאים מועדפים בריבית – בעלי תעודת זכאות למשכנתא יכולים לקבל ריבית נמוכה יותר על חלק מההלוואה.
✅ אפשרות לקבל משכנתא לפני סיום תשלום ההון העצמי – בחלק מהמקרים, ניתן לבקש חריגות מהבנק ולקבל את המשכנתא עוד לפני שהתשלום הראשוני כולו שולם.
✅ אפשרות לגרייס בתקופת הבנייה – ניתן לדחות את תשלומי הקרן של המשכנתא עד לסיום בניית הדירה, כך שניתן להימנע מכפל תשלומים (שכירות + משכנתא).

חסרונות בתוכנית מחיר למשתכן

למרות היתרונות הרבים שמציעה תוכנית מחיר למשתכן, היא אינה חפה מחסרונות, וחשוב להכיר אותם לפני קבלת ההחלטה.

✅ היצע מוגבל ודירות לא תמיד באזורים מבוקשים – הפרויקטים ממוקמים לרוב בפריפריה או באזורים שבהם קבלנים הסכימו להוריד מחירים, ולכן לא תמיד הדירות מוצעות במיקומים אטרקטיביים. זוגות רבים מוצאים את עצמם מתלבטים בין רכישת דירה מוזלת באזור פחות מבוקש לבין השקעה בדירה רגילה באזור עם ביקוש גבוה יותר.

✅ תהליך בירוקרטי ממושך – הזכייה בהגרלה אינה מבטיחה קבלת דירה באופן מיידי. מדובר בתהליך ארוך הכולל הגשת מסמכים, המתנה לכנסי רוכשים, בחירת דירות ולאחר מכן המתנה לאכלוס, שלעיתים נמשך שנים.

✅ חוסר גמישות בתנאי הרכישה – בתוכנית מחיר למשתכן לא ניתן לנהל מו"מ עם הקבלן על תנאי הרכישה או מפרט הדירה. כך למשל, חלק מהדירות כוללות מפרט בסיסי מאוד, מה שמחייב את הרוכשים להוציא עשרות אלפי שקלים נוספים על שדרוגים ושיפוצים.

✅ מגבלת מכירה והשכרה – רוכשי דירות בתוכנית מחויבים לגור בנכס במשך חמש שנים לפחות ממועד קבלת טופס 4. המשמעות היא שלא ניתן למכור את הדירה או להשכיר אותה בתקופה זו, גם אם הצרכים האישיים משתנים.

האם לא מסוכן מדי לקחת משכנתא של 90% מימון?

קבלת משכנתא בשיעור מימון גבוה, במיוחד כאשר היא קרובה ל-90% ממחיר הרכישה, נחשבת למסוכנת מכמה סיבות:

✅ סיכון לירידת ערך הדירה – במקרה של ירידת מחירים בשוק הנדל"ן, בעלי משכנתאות גבוהות עלולים למצוא את עצמם עם חוב לבנק גבוה משווי הדירה בפועל. מצב כזה נקרא "משכנתא בטוחה שלילית", והוא עלול להקשות מאוד במקרה של מכירה או מחזור המשכנתא בעתיד.

✅ נטל החזר חודשי כבד – ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר, כך גם ההחזר החודשי גדל. משפחות רבות עשויות להתקשות לעמוד בתשלומים אם ההכנסה שלהן נפגעת (למשל, במקרה של פיטורים או ירידה זמנית בהכנסות).

✅ הגבלות מצד הבנקים – בנקים נוטים להחמיר את התנאים עבור משכנתאות בשיעור מימון גבוה. לרוב מדובר בריביות גבוהות יותר, דרישה לביטחונות נוספים ואפשרות נמוכה יותר למחזור משכנתא בתנאים נוחים בעתיד.

✅ חוסר גמישות כלכלית – כאשר חלק גדול מההכנסות מופנה להחזרי המשכנתא, נותר פחות מרחב תמרון להתמודדות עם הוצאות בלתי צפויות, כמו טיפולים רפואיים, חופשות, לימודים או השקעות אחרות.

לכן, לפני שמתחייבים למשכנתא עם אחוזי מימון גבוהים, חשוב לבצע תכנון פיננסי קפדני ולוודא שיש יכולת לעמוד בתשלומים גם בתרחישים פחות אופטימיים.

בחירת הפרויקט והדירה במחיר למשתכן

בחירת הפרויקט והדירה היא שלב קריטי בתהליך הרכישה במסגרת מחיר למשתכן, ויש לקחת בחשבון מספר פרמטרים חשובים:

✅ מיקום הפרויקט – לפני ההרשמה להגרלה, מומלץ לבדוק היטב את האזור שבו הפרויקט נמצא: קרבה למקומות עבודה, תשתיות תחבורה, מוסדות חינוך, שירותים קהילתיים ופארקים ציבוריים.

✅ מחיר למ"ר וגודל הדירה – מחיר למ"ר בפרויקטים השונים מפורסם מראש, אך גודל הדירות הזמין אינו ידוע מראש. יש לקחת בחשבון שהדירות הגדולות יותר יהיו יקרות משמעותית וידרשו משכנתא גבוהה יותר.

✅ שלב הבנייה וזמן האכלוס הצפוי – חלק מהפרויקטים עדיין בשלבים ראשוניים של בנייה, ועשויים לקחת מספר שנים עד לאכלוס. מומלץ לוודא שהזמן הצפוי מתאים לתוכניות האישיות שלכם.

✅ מפרט טכני ושדרוגים – הקבלן מחויב למפרט מינימלי, אך לעיתים רבות הרוכשים מוצאים את עצמם נאלצים להוסיף כסף לשדרוגים כמו מטבח, ריצוף, מזגנים ותוספות נוספות.

✅ הגרלת סדר הבחירה – גם אם זכיתם בהגרלה, ייתכן שתבחרו את הדירה רק לאחר מאות רוכשים לפניכם. במקרה כזה, ייתכן שהדירות האטרקטיביות ביותר כבר יימכרו, מה שיצמצם משמעותית את אפשרויות הבחירה.

כדי להימנע מהפתעות לא נעימות, חשוב לבצע מחקר מקדים, לבדוק היטב את החוזה מול הקבלן ולוודא שהמשכנתא המתוכננת מתאימה למחיר הדירה בפועל.

לוח התשלומים במחיר למשתכן

לוח התשלומים הוא אחד ההיבטים החשובים ביותר בתהליך הרכישה, והוא שונה מזה של פרויקטים רגילים.

✅ 10% תשלום ראשוני – עם חתימת החוזה, יש לשלם לקבלן 10% ממחיר הדירה, כאשר חלק מהסכום יכול להגיע מהמענק שהמדינה מעניקה לרוכשים בפריפריה.

✅ תשלומים לפי קצב התקדמות הבנייה – במקום שתוכלו לקבוע בעצמכם את קצב התשלומים, המחיר משולם לקבלן בשלבים קבועים מראש, בהתאם להתקדמות הפרויקט.

✅ השפעת מדד תשומות הבנייה – התשלומים מוצמדים למדד תשומות הבנייה, כך שעלייה במדד במהלך תקופת הבנייה עלולה לייקר משמעותית את הדירה. אם מחיר הדירה הוא 1,000,000 ש"ח והמדד עולה ב-2% בשנה, מדובר בתוספת של 20,000 ש"ח בשנה (וככל שהבנייה מתעכבת, התוספת גבוהה יותר).

✅ אי-אפשר להקדים תשלומים – בניגוד לרכישת דירה רגילה מקבלן, שבה ניתן להקדים תשלומים ולהימנע מהצמדה למדד תשומות הבנייה, בפרויקטים של מחיר למשתכן הדבר לרוב אינו אפשרי.

✅ צורך במשכנתא בזמן הבנייה – מאחר שהתשלומים נפרסים לאורך זמן, רוכשים רבים מוצאים את עצמם נדרשים לשלם שכר דירה ומשכנתא בו-זמנית. ניתן לבדוק מול הבנק אפשרות לגרייס (דחיית תשלומים) כדי להקטין את הנטל הכספי במהלך תקופת הבנייה.

קבלת אישור עקרוני למשכנתא מראש

אחד השלבים החשובים ביותר בתהליך רכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן הוא קבלת אישור עקרוני למשכנתא עוד לפני בחירת הדירה. האישור העקרוני הוא מסמך מהבנק שמאשר לכם, בתנאים מסוימים, לקבל משכנתא בגובה מסוים ובתנאים שהוצעו לכם.

✅ מדוע זה חשוב?

1. חוסך זמן ולחץ – תהליך רכישת דירה במחיר למשתכן דורש החלטות מהירות. אישור מראש מונע עיכובים ברגע האמת.
2. מונע אכזבות – לא כל רוכש מקבל את הסכום שהוא מצפה לו. בדיקה מוקדמת מבטיחה שתוכלו לעמוד בהתחייבויות.
3. מאפשר השוואת הצעות – כשיש לכם אישור עקרוני מכמה בנקים, קל יותר לבחור בתנאים הטובים ביותר.

✅ איך מוציאים אישור עקרוני?

• פונים לבנקים השונים עם נתוני ההכנסה שלכם והסכום הנדרש.
• מגישים מסמכים כמו תלושי שכר, דוחות בנקאיים ודוח אשראי.
• האישור תקף ל-90 יום, אך ניתן לחדש אותו במקרה הצורך.

כדי להימנע מלחצים ותנאים מפתיעים, מומלץ לקבל אישור עקרוני עוד לפני שבוחרים דירה ולשמור אופציות פתוחות מול כמה בנקים במקביל.

לא לשכוח את זכאות המשכנתא

לזוכים בתוכנית מחיר למשתכן יש אפשרות לבדוק את זכאותם למשכנתא בתנאים מועדפים מהמדינה, המעניקה ריבית נמוכה יותר לחלק מסכום ההלוואה.

✅ מהי זכאות משכנתא?
מדובר בהלוואה עם ריבית קבועה ומסובסדת הניתנת על ידי המדינה, והיא יכולה להוזיל משמעותית את המשכנתא הכללית.

✅ מי זכאי?

• משפחות צעירות, זוגות נשואים ורווקים מעל גיל 35.
• בעלי תעודת זכאות שהונפקה על ידי משרד הבינוי והשיכון.

✅ מה היתרון בזכאות משכנתא?

• ריבית נמוכה משמעותית מהשוק.
• אפשרות לפרוס את ההלוואה לאורך זמן רב יותר בתנאים נוחים.
• ניתן לשלב אותה עם מסלול ריבית משתנה בבנק וליצור שילוב משתלם.

📌 חשוב לדעת!
קבלת הזכאות אינה אוטומטית – יש להגיש בקשה, לעבור בדיקה ולהוציא תעודת זכאות למשכנתא באחד הבנקים המאושרים לכך. תהליך זה לוקח בין שבוע לשלושה שבועות, ולכן כדאי לבצע אותו מראש ולא ברגע האחרון.

ניהול מו"מ מול הבנקים

משא ומתן עם הבנקים על תנאי המשכנתא הוא שלב קריטי שיכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך השנים.

✅ מדוע חשוב להתמקח?

1. שיעורי הריבית משתנים מבנק לבנק – כל בנק מציע תנאים שונים בהתאם למדיניות שלו ולנתוני הלווה.
2. גמישות במסלולי המשכנתא – ניתן לקבל תנאים מותאמים אישית לצרכים הפיננסיים שלכם.
3. תחרות בין הבנקים לטובתכם – ככל שיש לכם יותר הצעות, כך קל יותר להוריד ריביות ולשפר תנאים.

✅ איך לנהל מו"מ חכם?

1. קבלו הצעות מכמה בנקים – אל תסתפקו בהצעה ראשונה, קחו לפחות 3 הצעות מבנקים שונים.
2. השוו ריביות ומסלולים – בדקו את הריבית הקבועה מול המשתנה, תקופות ההחזר והצמדות למדדים.
3. השתמשו באישור עקרוני כקלף מיקוח – הצגת אישור עקרוני מבנק אחר תגרום לבנק החדש לשפר את תנאיו.
4. היעזרו ביועץ משכנתאות – אם אתם לא בטוחים איך להתמקח, יועץ משכנתאות פרטי יכול לסייע לכם להשיג תנאים טובים יותר.

📌 טיפ חשוב!
אל תתמקדו רק בגובה הריבית – בדקו גם עמלות פירעון מוקדם, תנאים לגרייס ומסלולי ריבית מגוונים שיתאימו לכם לטווח הארוך.

משכנתא מחיר למשתכן – הזדמנות שלא חוזרת!

מחפשים את הדרך הנוחה לרכישת דירת החלומות במחיר משתלם? אנחנו מציעים פתרונות משכנתא במחיר למשתכן, המיועדים למי שמחפש לשלב בין תקציב נגיש לבין איכות חיים גבוהה. הצוות שלנו מלווה אתכם לאורך כל התהליך ומסייע לכם להנות מהטבות ממשלתיות ולחסוך בעלויות. פנו אלינו עכשיו במרכז למשכנתאות ותתחילו להרגיש את ההבדל!

שאלות ותשובות

האם ניתן לקבל 100% מימון לדירה במחיר למשתכן?

לא. המימון המקסימלי עומד על 75% משווי הדירה, אך אם כוללים מענקי מקום מהמדינה, ניתן להגיע למימון של כ-90% מהמחיר בפועל.

כמה זמן תקף אישור עקרוני למשכנתא?

90 יום. ניתן להאריך את תוקפו על ידי עדכון נתונים והגשת בקשה מחדש.

האם חייבים לקחת את המשכנתא בבנק שהוציא את האישור העקרוני?

לא. אפשר לקבל אישור עקרוני מכמה בנקים ולהתמקח על התנאים. רק בעת החתימה על המשכנתא נבחר הבנק הסופי.

מה עדיף – מסלול ריבית קבועה או משתנה?

זה תלוי במצב השוק ובסיכון שאתם מוכנים לקחת. ריבית קבועה יציבה יותר אך גבוהה יותר, ריבית משתנה זולה בהתחלה אך עלולה לעלות בעתיד. שילוב בין מסלולים הוא פתרון מאוזן.

איך מחשבים את גובה ההחזר החודשי למשכנתא?

גובה ההחזר החודשי לא יעלה על 30%-40% מההכנסה נטו של הלווה. מומלץ לבדוק מחשבון משכנתא כדי לוודא שהתשלום מתאים לכם.

מהו מדד תשומות הבנייה וכיצד הוא משפיע על מחיר הדירה?

זהו מדד המשקף את השינוי בעלויות הבנייה. ככל שהבנייה מתמשכת, המחיר בפועל של הדירה עולה, ולכן כדאי לקחת זאת בחשבון ולהיערך בהתאם.

מה קורה אם קיבלתי משכנתא ואיני יכול לעמוד בהחזרים?

במקרה של קושי בהחזרים, יש לפנות לבנק בהקדם האפשרי כדי לבדוק אפשרויות כמו מחזור משכנתא, פריסת תשלומים מחדש או הקפאת חלק מהתשלומים לתקופה מסוימת.

לסיכום

התנהלות נכונה עם המשכנתא במסגרת מחיר למשתכן כוללת קבלת אישור עקרוני מראש, בדיקת זכאות למשכנתא מהמדינה, ניהול משא ומתן מול הבנקים והתחשבות בכל העלויות הנלוות. ככל שתשקיעו יותר זמן בתכנון והכנה – כך תוכלו לחסוך יותר כסף ולנהל את ההלוואה בתנאים הטובים ביותר.