איך בוחרים משכנתא

בשנת 2023, ישראלים נטלו משכנתאות בסך של כ-80 מיליארד ₪. עבור רוב האנשים, משכנתא היא ההתחייבות הפיננסית הגדולה ביותר בחייהם, ובחירה לא נכונה עלולה לעלות מאות אלפי שקלים לאורך השנים. האם אתם מרגישים מוצפים מכמות האפשרויות והמידע? אל דאגה, במאמר זה נפרט את השיקולים המרכזיים בבחירת משכנתא ונעזור לכם לקבל החלטה מושכלת.

מהי משכנתא ומדוע היא חשובה? 

משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח שניתנת לצורך רכישת נכס, בדרך כלל דירה למגורים. עבור רוב האנשים, זוהי העסקה הכלכלית המשמעותית והיקרה ביותר שיבצעו במהלך חייהם. בישראל, כ-70% מרוכשי הדירות נעזרים במשכנתא לצורך מימון הרכישה, מה שהופך אותה לכלי מרכזי בשוק הנדל"ן והדיור.

חשיבותה של המשכנתא נובעת ממספר גורמים:

1. היקף כספי גדול: משכנתא ממוצעת בישראל עשויה להגיע למיליוני שקלים, סכום שרוב האנשים אינם יכולים לגייס ללא עזרת הבנק.
2. השפעה ארוכת טווח: תקופת החזר המשכנתא יכולה להתפרס על פני 20-30 שנה, מה שהופך אותה להתחייבות כלכלית משמעותית לאורך זמן רב.
3. השפעה על התקציב החודשי: החזרי המשכנתא מהווים חלק ניכר מההוצאות החודשיות של משק הבית, בדרך כלל בין 25% ל-33% מההכנסה הפנויה.
4. מורכבות פיננסית: משכנתא כוללת מגוון מסלולים, סוגי ריביות והצמדות, מה שהופך את הבחירה הנכונה למשימה מאתגרת עבור רוב האנשים.

בשל חשיבותה הרבה, חיוני להבין לעומק את מבנה המשכנתא ואת האפשרויות העומדות בפנינו בעת לקיחתה. אחד המושגים המרכזיים שכדאי להכיר הוא "תמהיל משכנתא", שעליו נרחיב.

הפרמטרים המרכזיים בבחירת משכנתא

כשאתם יושבים מול הבנקאי או ייעוץ משכנתא מחברת משכנתאות, יש כמה דברים מרכזיים שתצטרכו להחליט עליהם:

1. גובה המשכנתא: זה נשמע פשוט, אבל זו החלטה מורכבת. צריך לחשוב לא רק על מחיר הדירה, אלא גם על ההון העצמי שיש לכם, ועל כמה אתם באמת יכולים להרשות לעצמכם להחזיר כל חודש.

טיפ: אל תיקחו את המקסימום שהבנק מציע רק כי אתם יכולים. חשבו על העתיד – אולי תרצו ילדים, או לטייל בעולם?

1. הריבית: זה אולי החלק הכי מבלבל. יש כל כך הרבה סוגי ריביות! אבל בואו נפשט את זה:

• ריבית קבועה: כמו שזה נשמע, היא לא משתנה. יציבות זה טוב, אבל זה יכול להיות יקר יותר.
• ריבית משתנה: היא יכולה לעלות או לרדת. זה יכול להיות זול יותר, אבל יש בזה סיכון.
• ריבית פריים: זו ריבית שמשתנה לפי החלטות של בנק ישראל.

1. ההחזר החודשי: זה הסכום שתצטרכו לשלם כל חודש. הוא מושפע מגובה המשכנתא, הריבית, ואורך התקופה שלקחתם את המשכנתא.

חשוב לזכור: ההחזר החודשי צריך להיות כזה שאתם יכולים לעמוד בו גם אם יקרה משהו לא צפוי, כמו אובדן עבודה או הוצאה גדולה פתאומית.

סוגי מסלולי משכנתא ומאפייניהם

עכשיו בואו נצלול קצת יותר עמוק לסוגי מסלולי משכנתא השונים. זה קצת כמו לבחור מכונית – לכל אחד יש יתרונות וחסרונות:

1. ריבית קבועה:
   • היתרון: אתם יודעים בדיוק כמה תשלמו כל חודש, לאורך כל התקופה.
   • החיסרון: בדרך כלל יקר יותר מהאופציות האחרות.
   • למי זה מתאים? לאנשים שאוהבים יציבות ולא רוצים הפתעות.
2. ריבית משתנה:
   • היתרון: בדרך כלל זול יותר בהתחלה.
   • החיסרון: ההחזר החודשי יכול לעלות (או לרדת) לאורך הזמן.
   • למי זה מתאים? לאנשים שמוכנים לקחת קצת סיכון בשביל לחסוך כסף.
3. ריבית פריים:
   • היתרון: בדרך כלל נמוכה יותר מריבית קבועה.
   • החיסרון: משתנה בהתאם להחלטות של בנק ישראל.
   • למי זה מתאים? לאנשים שעוקבים אחרי החדשות הכלכליות ומוכנים לשינויים.
4. מסלולים צמודי מדד:
   • היתרון: לפעמים מציעים ריביות נמוכות יותר.
   • החיסרון: אם יש אינפלציה גבוהה, ההחזרים שלכם יגדלו.
   • למי זה מתאים? לאנשים שמאמינים שהאינפלציה תישאר נמוכה.

טיפ מחברת משכנתאות: לרוב, התמהיל הטוב ביותר הוא שילוב של כמה מסלולים. ככה אתם מפזרים את הסיכונים ונהנים מהיתרונות של כל מסלול.

שיקולים אישיים בבחירת מסלול המשכנתא

כשאתם בוחרים משכנתא, זה לא רק עניין של מספרים. זה כמו לתפור חליפה – היא צריכה להתאים בדיוק למידות שלכם. בחברת משכנתאות אנחנו תמיד מדגישים כמה חשוב להתאים את המשכנתא לחיים האמיתיים שלכם. הנה כמה דברים שחשוב לקחת בחשבון:

1. הון עצמי ושיעור המימון: זה נשמע מסובך, אבל בעצם מדובר על כמה כסף יש לכם לשים על השולחן. ככל שיש לכם יותר הון עצמי, כך תוכלו לקבל תנאים טובים יותר. למשל, אם יש לכם 30% מערך הדירה, אתם במצב טוב יותר ממי שיש לו רק 10%. זה כמו להגיע למסיבה עם יותר חברים – יותר כיף ויותר קל להיכנס.
2. תזרים המזומנים של הלווים: זה בעצם כמה כסף נכנס ויוצא מהחשבון שלכם כל חודש. חשוב מאוד להבין את זה כי זה יקבע כמה אתם יכולים להרשות לעצמכם לשלם על המשכנתא בלי "להיחנק". טיפ מחברת משכנתאות: תמיד תשאירו לעצמכם מרווח נשימה. אל תיקחו משכנתא שתאכל לכם את כל הכסף הפנוי.
3. תחזיות הכנסה עתידיות: זה הזמן לחלום קדימה! אתם מצפים לקידום? יש לכם תוכניות לפתוח עסק? כל אלה יכולים להשפיע על איזו משכנתא תיקחו. אבל היזהרו – אל תבנו על הכנסות שעדיין לא קיימות. זה כמו לקנות בגדים למידה שאתם מקווים להגיע אליה – לא תמיד זה עובד.

אורך חיי ההלוואה – איך לבחור את התקופה הנכונה?

בחירת אורך המשכנתא זה קצת כמו לבחור כמה זמן אתם רוצים לשלם על הטלפון החדש שלכם, רק בקנה מידה הרבה יותר גדול.

חברת משכנתאות ממליצה לחשוב על זה ככה:

• משכנתא קצרה (עד 15 שנה): תשלמו יותר כל חודש, אבל פחות בסך הכל.
• משכנתא ארוכה (25-30 שנה): תשלמו פחות כל חודש, אבל יותר בסך הכל.

הנה טבלה פשוטה שמדגימה את זה (הנתונים הם לדוגמה בלבד):

תקופה	סכום הלוואה	ריבית	החזר חודשי	סך תשלום
15 שנה	1,000,000 ₪	3%	6,906 ₪	1,243,080 ₪
30 שנה	1,000,000 ₪	3%	4,216 ₪	1,517,760 ₪

כפי שאתם רואים, במשכנתא ל-30 שנה תשלמו כ-274,680 ₪ יותר בסך הכל, אבל ההחזר החודשי נמוך יותר בכ-2,690 ₪.

טיפ: אם אתם יכולים לעמוד בהחזר הגבוה יותר, כדאי לשקול משכנתא קצרה יותר. אבל אל תלחצו על עצמכם יותר מדי – עדיף החזר נמוך יותר שאתם בטוחים שתוכלו לעמוד בו.

פיזור סיכונים – למה חשוב לשלב בין מסלולים?

חשבו על זה כמו על תיק השקעות – לא שמים את כל הביצים בסל אחד. בחברת משכנתאות אנחנו תמיד ממליצים על שילוב של כמה מסלולים. למה?

1. הגנה מפני שינויים בשוק: אם לקחתם רק ריבית משתנה ופתאום הריביות עולות, אתם בבעיה. אבל אם חלק מהמשכנתא שלכם בריבית קבועה, הנזק יהיה קטן יותר.
2. גמישות: שילוב מסלולים מאפשר לכם לנצל את היתרונות של כל מסלול. למשל, חלק בריבית נמוכה אבל משתנה, וחלק בריבית גבוהה יותר אבל קבועה.
3. אפשרות למחזור בעתיד: אם תרצו למחזר את המשכנתא בעתיד, יהיה לכם יותר קל אם יש לכם כמה מסלולים.

דוגמה לתמהיל מאוזן:

• 30% ריבית קבועה
• 30% ריבית משתנה כל 5 שנים
• 20% צמוד מדד
• 20% פריים

זכרו, אין נוסחה קסם שמתאימה לכולם. התמהיל הנכון תלוי במצב האישי שלכם ובתנאי השוק.

התחרות בין הבנקים – איך לנצל אותה לטובתכם?

הבנקים מתחרים על הלקוחות שלהם כמו שחנויות מתחרות על קונים בבלאק פריידיי. וזה טוב לכם! הנה כמה טיפים איך לנצל את זה:

1. בדקו לפחות 3 בנקים: אל תתפתו להצעה הראשונה, גם אם היא נשמעת טוב.
2. השוו אפל מול אפל: ודאו שאתם משווים אותו תמהיל בכל בנק.
3. נצלו את כוח המיקוח שלכם: אם יש לכם הצעה טובה מבנק אחד, הראו אותה לבנק השני. הם עשויים לשפר את ההצעה שלהם.
4. שאלו על הטבות: לפעמים בנקים מציעים הטבות כמו פטור מעמלות או ריבית מופחתת בהתחלה.
5. אל תתביישו לנהל משא ומתן: זכרו, הבנק רוצה אתכם כלקוחות. יש לכם כוח!

טיפ מחברת משכנתאות: אל תתפתו רק לריבית הנמוכה ביותר. לפעמים תנאים אחרים, כמו גמישות בהחזרים או אפשרות למחזור, שווים יותר מכמה עשיריות האחוז בריבית.

מתי כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות?

חשבתם פעם למה ספורטאים מקצועיים יש להם מאמנים? כי לפעמים צריך מישהו מבחוץ שיסתכל על התמונה הגדולה. אותו דבר עם יועץ משכנתאות.

כדאי לשקול יועץ משכנתאות במקרים הבאים:

1. אתם מרגישים מבולבלים: אם כל המספרים והמושגים גורמים לכם לסחרחורת, יועץ יכול לפשט את הדברים.
2. אתם רוצים לחסוך זמן: במקום לרוץ מבנק לבנק, יועץ יכול לעשות את העבודה בשבילכם.
3. יש לכם מצב פיננסי מורכב: אם יש לכם הכנסות לא קבועות או נכסים נוספים, יועץ יכול לעזור לכם למקסם את המצב.
4. אתם רוצים להבטיח שאתם מקבלים את העסקה הטובה ביותר: יועצים מכירים את השוק ויודעים איפה אפשר ללחוץ על הבנקים.
5. אתם מתכננים למחזר משכנתא: זה יכול להיות תהליך מסובך, ויועץ יכול לעזור לכם להחליט אם ומתי כדאי לעשות זאת.

זכרו, גם אם אתם עובדים עם יועץ, ההחלטה הסופית היא שלכם. יועץ טוב יסביר לכם את כל האפשרויות בצורה ברורה ויעזור לכם לקבל החלטה מושכלת.

שאלות ותשובות נפוצות

האם כדאי לקחת משכנתא בריבית קבועה או משתנה? 

זה תלוי במצב השוק ובהעדפות האישיות שלכם. ריבית קבועה מספקת יציבות, אבל בדרך כלל גבוהה יותר. ריבית משתנה יכולה להיות נמוכה יותר, אבל יש בה סיכון. בחברת משכנתאות אנחנו ממליצים בדרך כלל על שילוב של השניים.

מה זה "מחזור משכנתא" ומתי כדאי לעשות את זה? 

מחזור משכנתא זה בעצם לקיחת הלוואה חדשה כדי לסגור את ההלוואה הישנה, בתנאים טובים יותר. כדאי לשקול מחזור כשהריביות בשוק יורדות משמעותית, או כשהמצב הכלכלי שלכם משתפר ואתם יכולים לקבל תנאים טובים יותר.

כמה הון עצמי אני צריך כדי לקחת משכנתא? 

בנק ישראל קבע שצריך לפחות 25% הון עצמי לדירה ראשונה, ו-50% לדירה להשקעה. אבל ככל שיש לכם יותר הון עצמי, כך תוכלו לקבל תנאים טובים יותר.

האם יש הגבלה על גובה ההחזר החודשי של המשכנתא? 

כן, בנק ישראל קבע שההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה נטו של משק הבית. אבל בחברת משכנתאות אנחנו ממליצים לא לעבור 30-35% כדי להשאיר מרווח נשימה.

מה ההבדל בין ריבית נומינלית לריבית אפקטיבית? 

הריבית הנומינלית היא הריבית שהבנק מפרסם. הריבית האפקטיבית לוקחת בחשבון גם את העובדה שאתם משלמים ריבית על ריבית לאורך זמן, ולכן היא תמיד גבוהה יותר. חשוב להסתכל על הריבית האפקטיבית כשמשווים בין הצעות.